停车库设置成亮点,降低成本,提高售价的灵活性
根据兴耀、滨江、贝壳在下沙摘牌土地公示了。最大的亮点在于停车库的设置。右下角1号楼位置明确标识了车库架空几个字。平面图可能不够直观,看效果图,整个沿街地块都看起来有像商铺一样高的一圈,应该就是架空车库。其实就是上次容积率新政的一种地上不计容的停车方式:图二中地产架空管平台下方的停车空间如果还想更数据化一点,那么看下规划的指标。我们会发现地下建筑面积只有9900㎡远远低于用地面积。正常情况下,地下室建筑面积会和用地面积基本接近。随便打开规划局,找到公示的规划图,下图是北干英冠地块指标。可以看到地下建筑面积和用地面积是基本一致的,背后的原因是地下室全开完的结果,自然就会用地面积和地下建筑面积接近。北干英冠地块用地面积接近2.7W方,但是不计容建筑面积只有3215方。下沙块地在用地只有1.5W方的情况下,地上不计容面积达到了9400方,太高了。我们把下沙地块地上不计容建筑面积多得6000方加到地下建筑面积后,可以发现结果就是1.5W左右,和地块的用地面积接近了。所以这些多出来的地上不计容建筑面积就是架空层停车了。更多信息可以等待项目正式公布的时候。
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成本的下降,对价格产生影响有限
那么这样做的最大好处是什么呢?成本的下降。记住一点,地上盖的东西永远比建地下的东西成本要低。所以郊区用轻轨不用管地铁。郊区的商场用地面停车或者停车库而不挖地下停车库。(良渚的永旺梦乐城、萧山科技城的开市客、乔司的宜家等等)成本下降以后,未来的售价定价将更为自由。市场行情不好,价格低一些入市也能赚钱。但是这样就把周边二手房给干死了,比如阿毛的锦上文澜,可能就要传给小毛了。任何一个方案不可能只有好处而没有坏处。最大的弊端肯定是整体品质的下降。你就想地面上建了很多停车位,随便怎么优化对于整体品质肯定是有影响了。但是最终是否会对价格产生很大的影响呢,我觉得并不会。正如高低配一般,高层的品质必然是下降的。市场也验证了合理的高低配设置,最后高层价格影响非常有限,低迷还能够获得绝对的溢价。都2025年了就别说我不做高低配是为了小区整体性更好的鬼话了。不做高低配的原因只有两个:地块指标不允许,设计团队太辣鸡。2025年少说点涨跌,因为这玩意已经没有意义。多说一下市场变化。农历年最后一篇。希望大家新的一年都暴富,卖房卖个好价格,买房买到心仪的房子。
停车库设置成亮点,采用架空停车方式,降低成本,提高售价的灵活性。然而,这也可能导致整体品质下降,对周边二手房市场产生影响。市场行情不好,价格低一些入市也能赚钱。但是最终是否会对价格产生很大的影响呢,我觉得并不会。不做高低配的原因只有两个:地块指标不允许,设计团队太辣鸡。希望大家新的一年都暴富,卖房卖个好价格,买房买到心仪的房子。
- 下沙摘牌土地公示
- 停车库
- 架空停车
- 成本降低
- 售价灵活性
- 整体品质
- 二手房市场