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一边门庭若市，一边静默如许。钱二地王绿城玉澜月华示范区开放，起步212㎡，最大388㎡，主流总价1500-3000万，看房还要500万验资门槛，依旧人满为患。
站在样板房阳台上，看着不远处几个次新房，挂着将将保本的价格，网签却一单难求，实在令人唏嘘。
其实它们的挂牌单价与玉澜月华相差不大，为何人气有如此惊人反差？
当然，因为是不同时代产品，玉澜月华的架空层曲面石材，转角无柱曲面屏立面和下沉庭院会所，在审美上确实明显胜出一筹。
但我觉得这些审美差异并不是鸿沟。
毕竟那几个次新房也都有全铝板立面、气派大门和恒温泳池，达到富人的“买房金线”以上。
新产品是更吸引人，但大门是50米还是70米宽？外立面是直角还是曲屏？公区用了粉红还是米白大理石？对富人居住的体验并不是决定性的。
毕竟一个小区平均户型越大，业主在家呆的时间越长，去公区的逗留时间越短。
真正无法逾越的，其实是玉澜月华与之前限价房的“户型断代差”。
它的288㎡变异户型，三面光厅加3.3米层高；388㎡五房户型，更是三面采光U型大端厅，侧边尺度超16.7米，“一看就像霸道总裁住的房子”。
相比之下，那几个次新房户型140多㎡起步，基本是边厅或四叶草户型，层高也逊色不少。怎么看，都很中产、至多是中上产住宅的感觉，缺了点霸气。
虽然玉澜月华是限价房，但除了装标，其它部分应该基本已参照不限价房的标准在打造。
它相当于给未来的不限价豪宅打了个样。所以，未来不限价房真正甩开限价房的，可能并不是外立面、会所、大门、架空层或室内装标，而是户型、层高和采光。
拿外立面来说，铝板加大面玻璃早已不是豪宅专属。即便在限价时代，不少内卷的刚改盘，也纷纷用上了铝板立面。就算没有，还有奋进的杭州购房者，会自掏腰包众筹升级。
再看代表脸面的大门，更不乏“格格不入”的例子。杭州2-4万的限价盘，可以找出一堆几十米宽的豪华大门；一些房价7-8万甚至10万+的豪宅，反倒是简陋的“保安岗亭风”。
还有装标，越高自然越好，但也没那么关键。因为通过加装升级，甚至砸掉重装，完全可以实现后来者居上。这在富人群体中相当普遍，像壹号院、滨江园就有不少业主直接推倒重来。
架空层、大堂、园林同理，都可以后期升级。
但户型采光和层高就不同了，受制于建筑结构，后期是无法改变的：大户型就是比小户型宽敞，3.3米层高就是比3米大气，端厅就是比普通横竖厅开阔。
事实上，杭州几大热门板块的标杆豪宅，几乎都是“大户型+高层高”的组合。
在炙手可热的奥体，商住混合的奥邸国际，之所以能频频出现13-14万的高单价成交。除了开阔的一线江景视野，也离不开独一档的3.6米层高。
带看中介表示，很多客户进入室内的第一感受，不是江景，而是层高带来的舒适感。
与柳岸晓风齐名的银杏汇大户型，也是“层高王者”。3.4米的层高，让其在钱江两岸一众江景豪宅中不落下风。
还有“浙江第一豪宅”武林壹号，大门相当简易，但并不妨碍房价稳居10万+。毕竟，3.4米的层高配上主力200-600多㎡的户型，放眼全城都少有对手。
作为当时的顶豪产品，南星老牌豪宅蓝色钱江，也不吝啬地将层高做到了3.4米。这或许正是在后期一大堆新兴豪宅冲击下，依旧占有一席之地的重要原因之一。后来的壹品、上品、滨江园等限价豪宅，层高都是3.1米。
相比之下，转角端厅是近几年才流行起来的。厅作为重要社交空间，以前杭州基本以居中为主，好处在于满足多数家庭对居住空间拆分的刚性需求，典型如“四叶草”、餐客一体边厅“竖厅”户型。
这些“竖厅”过道面积浪费小，做成中小户型有合理性。但当户型面积超过200㎡，“竖厅”进深长、面宽短的缺点就暴露无遗，边厅最多只有半天日照，四叶草观景面不足。
其实边厅和四叶草盛行，也是杭州独有现象。在全国其它一二线城市，几乎都以南向大横厅和转角端厅为主，豪宅根本没有边厅和四叶草的容身之地。
杭州近年的纯大户型豪宅盘中，端厅逐渐成为标配。比如钱二天澜海岸的460㎡六房户型（层高3.3米），出现了一个约14×8米，面积超115㎡的L型大边厅。
世纪城板块的杭承府266㎡，升级为三面U型采光，不过中间有个厨房遮挡。到了玉澜月华，端厅的设计更为纯粹。真正的三面270度采光，厨房被藏在一角，除了少量墙体，几乎无遮挡。
未来富人首先追捧的豪宅，肯定是纯大户型、层高要高且采光面要大。非限价时代下，许多板块的房价梯队，也将因此重新洗牌。
所以，不要为地王频出焦虑，也不要为隔壁出了地王沾沾自喜。因为未来杭州的不限价时代，极可能是“新房新价格，老房老价格”，因为户型的断代差，大多数限价与不限价豪宅是有结界的。
- 杭州豪宅市场
- 户型断代差
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- 采光面积
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- 边厅
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