年末了,一线城市降温更为明显。土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。不少业内人士认为,土地市场尤其是一线城市的低迷,表明房地产市场的存量时代正在到来。
相关数据显示,北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右,与去年同期的2609亿相比,相去甚远。
一线卖地收入下滑
今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。
有相关数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入*的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上,增速明显放缓。
这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示,北京年内土地成交大约在1680亿左右,截至目前已经成交1558.54亿,同比去年下降41.51%。
拥有充足的郊区土地供应量的广州,其在今年的土地的出让金额却不足千亿,为930.8亿元,同比下降2.35%。
土地供应量不足更是深圳的一大弊病。今年前10个月,深圳有4个月土地0交易,其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月,深圳出让土地397.6亿元,同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。
同为一线城市,上海又有所不同。截至目前,年内上海土地出让金达到了1715.7亿元,同比上涨了26.96%。据中指院数据,上海去年的土地出让金为1472亿元,这是由去年的供地结构调整等原因所致。
整体上看,一线城市土地市场降温明显,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。
今年也是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示,截至11月29日,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来*纪录。其中,北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年,北京全年仅流拍了3宗土地。
有专家分析认为,“流标的原因非常多,*主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”
而溢价率方面,北上广深四个一线城市也出现危机,北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温,广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。
与一线城市相对比,二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计,前11个月,杭州“卖地”收入达2452亿元,居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。
存量时代到来
1998年到2008年,房地产行业进行了长达10年的新一轮建设高峰,城市人口在增长,住房的建设量也在增加。2008年危机之后,“4万亿”救市,房地产又进入了货币推动的加杠杆通道。经过了增量时代的扩张与发展,身居一线的城市或将率先进入房地产行业的存量时代。
有专家认为,尽管眼前,一线城市因为限竞房等因素,短期上来看新房供应量依旧上涨,但趋势上来看,现在已经是二手房时代了,从成交结构看,除了广州,其他一线城市都已经是二手房为主了。
存量时代,意味着租赁市场的发展机遇已经到来。
新的土地供应、新房供给逐年减少的同时,人口向大城市迁移的步伐没有停止,一线城市高企的房价也促使更多人选择租房;同时,大城市也拥有更多的流动人口,这注定了其租赁市场的活跃。
正是基于这样的判断,链家转型贝壳,寄望能在中介服务和租赁等存量市场大展身手;万科也在深圳大规模推进城中村“综合整治”,大力发展租赁。
除了租赁和中介市场的潜能被业界发现,近年来,各大房企纷纷寻求转型,改变以往疯狂拿地的高周转模式,转而追求多类物业的持有运营,也正在表明他们正在脱离传统的增量开发模式。
相关阅读: