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买与卖，新政后的决断 | 房叔问答No.270
从2018年至今，5年多来吉屋网每天为购房者提供一对一的咨询服务。一周一期，精选购房者典型问答的栏目“吉屋网问答”，已是第270期。从上周开始，一对一的服务正式升级，关注“吉屋网说”，欢迎在每周二上午8:30，与吉屋网相约。《吉屋网问答》第270期新政后的决断
问题1：全部放开，红盘是不是更难摇了？
红盘肯定更难摇，尤其限购彻底放开之后，释放出大量本地高社保乃至顶格社保房票。红盘拼社保将是常态，热门项目未来顶格社保才能保证入围。这些红盘还有倒挂，或者说还有一些获利空间自然重要，而更重要的是他们更为安全，无论是保值避险需求，还是正向置换需求，都会追求。
问题2：红盘如果不用想了，像我们当中这些高预算的，吉屋网是什么建议？
高预算的，耐心关注非顶级高价红盘的摇号机会，虽然也会很难机会也不多；同时可以积极关注中等价位热门楼盘的摇号机会，譬如玉珊瑚、向云晓著里、望云璟晨府、建发低碳地块等等，即使难度会增加、机会也会减少。依然建议坚持宁缺勿滥。
问题3：如果还是看高总价房子的机会，新房又难，能不能考虑二手房？
二手不着急，至少应该等之前市场高热时期的这批热门项目，交付高峰过后，再行考虑。再次强调，没有反弹，所以不用着急。
问题4：吉屋网你说不会有反弹，那么会不会很快就稳住了，是不是需要抓紧时间？
既然没有反弹，你们这样保值为主的诉求，不需要抓紧时间，而是需要耐心，甄别清楚的前提下，积极参与相对保值无忧的优质项目即可。个人判断这一轮经济回暖，需要一些时间，而杭州控制供应量要反馈到市场，也需要时间。因此，即使我们保持乐观积极的心态，对国家经济、杭州操盘和发展都有信心，也同样有充分的入市时间和机会。
问题5：如果考虑高总价的二手房，我们当中有几个都很钟情于奥体，能不能淘？
奥体能淘，但不用太着急，至少应该等到亚运村集中交付之后，再观察几个月，结合到时候的经济复苏状况、杭州供应控制力度，再行决定入手时机。
问题6：如果说可以淘，能不能委托你帮忙淘？
这个有点难，可能对很多人来说，有信任又给钱是个好业务，但个人理念关系，这钱不好挣挺累的是个辛苦钱，可以坚持初心做好买房路上的自己人，但最终的砍价、下定还是要你们自己来，筛选房源和指导的服务有，收取辛苦费。不着急，等能淘的时候再说。
问题7：对学区房而言，会不会更早稳住？我们当中有落户考虑学区的，要不要尽早下手？
对学区房肯定有利，但也不会很快见底回暖。至少从我这里一对一咨询的情况来看，虽然我没空做这个统计，但感受是很明显的，那就是类似你们这群人的保值和正向置换诉求，才是主流，数量上远胜学区房诉求。另外一点，学区房数量庞大，但需求释放却是细水长流。因此，同样不建议着急，根据自己需求来，着急的等夏天淡季之后再淘不迟；不着急的，先解决保值问题，将来再置换学区房。
问题8：如果是三五百万中档预算的，吉屋网有没有什么建议？
中档预算的，前面有说到，关注均好性强、保值大体无忧的热门项目，耐心摇号。在主流粉盘板块二手性价比大幅度贴近，乃至部分超越新房的情况下，应该选择板块标杆、有品质溢价的项目摇号，同时耐心观察二手走势。
问题9：如果是养老打算的，吉屋网有没有什么建议或者推荐？
养老，不是特别急的需求，同样建议先解决保值问题，耐心择优摇号，将来适合自住养老自然最好，不是最契合的将来再置换不迟。
增加几个其他粉丝集中关注的问题。10：近郊磨底、远郊探底将继续。原因其实上面已经有所表述。杭州供应量的控制，一要看力度，二有滞后效应，三有高热时期大批量交付的压力，因此短期市场并没有非常乐观，更没有反弹。
在经济见稳的情况下，也需要等待杭州控制供应量的效果显现，以及高热时期大批量二手入市消化之后，市场才能真正企稳。刚需刚改诉求，尽量甄别楼盘的产品力和性价比，择优摇号，即使这些较为优质项目摇号难度会增加，也应该保持耐心。
11：正向置换窗口期怎么理解。新政短期效应一定有，潜在需求大幅度增加的情况下，至少市场活跃度会增加，有正向置换可能的，一般都建议积极把握。
12：咨询数量颇多的顶格社保保值诉求，建议务必耐心摇。尤其高预算顶格社保，求最好。优化供应不会影响核心区优质地块的出让，反而会能出尽出，毕竟这部分是供不应求的。在不用过于担忧踏空的情况下，即使后市存在限价放开的可能，也应该是优化而不是一次性全部放开，这样更有利于大局。
13：杭州优化供应，高总价摇号难度加大，但除了摇号、二手之外，还可以重点关注一下后续土地出让情况，近郊低密地块应当会增加，如果有优质产品，可以作为平替选择。
14：新增极多的一类咨询，外地新增自住兼顾保值的中高预算，但没有社保优势乃至没有社保的粉丝，同样重点关注新增低密供应，选择兼容性强（通勤和产品类型能够覆盖最大数量真实居住需求）、能够穿越周期的优质产品；
15：房子该不该卖的问题之一，核心区优质资产，自己又不善于折腾的，求稳保留；
16：房子该不该卖的问题之二，普宅，迟早要出的，倾向于早出，其中判断的主要标尺，是后续能否跑赢资金成本，简单计算方法是保守的实际到手资金的收益，能不能跑赢房价涨跌+租金收益-贷款利息；
17：房子该不该卖的问题之三，远郊，早出，能正向置换尽早操作，不能也止损。
18：房子该不该卖的问题之四，老破小假如租售比能达到或接近3，自己拿到钱又没有太好去处的，可以考虑保留。另外，咨询极多的原拆原建，任重而道远。
19：房子该不该卖的问题之五。短期自己房子的房价涨跌，除了关注板块新增新房供应，需要重点关注高热时期的交付量，这批交付中预期挂牌量都较高，高的甚至可以达到10%上下，对短期市场的冲击甚至比新房更严重。
20：不少想要正向置换，心态又保守的咨询，如果有资金腾挪余地，建议积极参与优质新房摇号，摇中的情况下再行处置较弱的资产。假如你所摇号的区域没有房产，还能享受首贷优惠。这样，既不影响你保守的心态，也能积极去抓一抓优化资产的可能。
21：上海可能放开对杭州的影响，肯定会有但不严重更不致命。
以上就是我对你们提出的问题的解答，希望能够对你们的购房决策有所帮助。感谢你们的关注和信任，祝你们购房顺利，生活幸福。
- 新政后、购房决策、红盘摇号、高预算选择、二手房考虑
