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杭州楼市的三个风向标 | 吉屋说No.882
杭州近几年二手房成交情况
3月份杭州二手房在新政的短效刺激下确实小飙了一下，8500套+的成绩在这三年来月成绩能排在前六。 判断整体房地产价格、流量以及持续性的走势，仅靠二手房显然是不够的，土地市场，新房市场与它共同形成的循环生态更重要。
目前，新房在3月小红盘潮之后确实挺难，别说拼社保了，流摇线都是大多数楼盘争夺的焦点； 刚刚过去的3月底，就在苏州、厦门和宁波同日诞生三个地王的后两天，土拍堪称国内最热的杭州土地市场，五宗地土拍，却有40%流拍，而且这两宗地还是有利润空间和安全性的不弱地块； 房企“优中选优”和对预期流量的谨慎程度可见一斑。
而在这背后，不仅有新房层面的供大于求，这几年房企大浪淘沙后的数量急剧缩小，和频繁推地节奏、新房流量减缓三者共同作用下，明显出现粥多僧少的局面。 举个例子：2023年3月世纪城核心板块的潮展云起地块有50家+报名竞拍，同年9月朗云是42家，一年后的2024年3月同属沿江核心板块的星民站TOD地块，仅仅只有11家房企报名竞拍； 地块差异只是原因之一，持续性的供大于求以及板块和地块分化加剧，房企对土地的渴望，确实出现了前所未有的降温。
三级房地产市场的风向标
围绕着三级市场二手房说起：2/3月杭州二手房成交前20，仅榜单上的大部分楼盘成交网签价环比2月都有5%-20%跌幅，但是成交量环比则放量了3倍以上，以价换量趋势非常明显。 而且，依照目前日均大300-400套的成交量趋势，4月成交量的惯性也不小。
基本的判断是：如果市场能够接受以价换量，说明需求的基本盘还是在，只不过经济下行的持续担忧，购买的信心和对未来预期稍显不足，影响了购房的积极性； 但当新政这个强心针下，新汇入市场的新鲜需求和价格大幅下降的双重刺激下，不仅量上来了，价格4万+的改善楼盘也持续走量、上榜。 短期看，二手房虽然在持续磨底状态，但杭州的基本面还是有所支撑。
同样是风向标，争议比较大的文晖刚交付的红盘和亚运村接下来会不会出现踩踏。 这两盘（板块）会成为风向标，原因有几重意义：1、这两者都诞生于楼市最火爆时期，投资比例高，但交付却碰上杭州楼市，特别是二手房的“磨底时刻”； 2、作为传统中心核心的红盘和新热点板块的标杆性品质大盘，大供应量、高投资比例的集中交付，会不会踩踏？ 最终都是考验杭州核心区红盘的抗压能力的测试。
土地市场的风向标
类似以上这样的穿越行情的新房，是楼市走向第二个标志性的风向标。 土地市场最近的重要看点之一就是4月29日将要出让的未来科技城宇宙中心的绿汀路低碳国际社区地块。 它被认为是风向标，基于以下四大看点：1、位于余杭未科核心，定位类似钱江新城+奥体的板块，占据第三中心最好的位置和舒适度最好的地块（住宅容积率1.5-2.2），必定是未科后续关注的焦点；2、规模大，操盘难度也不小； 3、能不能创造百亿地王？这宗地起步总价近85亿，如果溢价达到18%，就百亿了，这或许会成为22年云启之江之后的杭州百亿地块，杭州第9块的百亿地王； 4、大概率再出地标项目。继杭珹未来中心+未科万象城，杭与城+云城天街后再出一个第三中心的标杆项目。
二手房保持温度，是对新房、土地市场最好的兜底支撑； 而土地市场端虽然有供应偏大的担忧，但持续好地、宝地的出让也一定程度保证了后续新房市场的热度； 未来短期判断，二手房特别是一些投资客比例大的大盘项目陆续交付，是杭州二手房价格企稳与否和未来走向的重大考验。 新房市场和土地供应这两个相辅相成的端口，基本路线依然是通过好地、宝地推高局部市场热度； 至于短期市场怎么样？围绕二手房风向标的基本面否能抗住踩踏，价格和流量如何相互匹配是重大考验； 土拍和热红盘是否能激活核心板块整体市场需求，从而带动周边板块，是不是阶段性筑底企稳。 看清以上三个风向标基本能有一个答案。
- 杭州楼市
- 二手房成交
- 核心红盘
- 未来科技城
- 绿汀路低碳国际社区地块
