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杭州楼市“地王”再现
“地王”对杭州来说，似乎是一个很久远的名词了。特别是“楼面价地王”，杭州的历史记录要追踪到2016年的绿城凤起潮鸣地块（45368元/㎡），距今已经有近8年没有被打破。即便是“总价地王”，也要追溯到2019年的IFC地块（总价132.6亿），已过去近5年。就在一个月前，苏州、厦门、宁波三座城市同日刷新了土拍地王纪录。而与之形成巨大反差的，竟然是杭州！两天后的杭州土拍，居然有2宗地块出现了“流拍”，对现阶段的杭州楼市信心来说，打击可不小。直到这个时候很多人才反应过来，杭州好像已经很久没有刷新地王纪录了！杭州之所以这么多年没有刷新地王纪录，特别是楼面价纪录，主要原因还是新房限价限制了开发商的想象力。新房只能卖6万+，楼面价怎么去突破4.5万呢？但是，杭州现在也确实很需要一个“地王”，重振楼市信心！别急，这次可能真的有希望了！就在今天上午，杭州市规划和自然资源局公示了“蒋村文新单元XH030203-01地块”的规划调整报告。
蒋村宅地的优势分析
严格来说，本次调整其实是一次“商改住”，但鉴于蒋村板块目前不缺商业也不缺商务办公楼的现状，这样的调整也不算过分。毕竟本次规划调整，原商业商务地块除了调整出宅地外，还有一宗教育用地（初中）和一宗公共服务/社区服务用地。这对周边居民来说算是增加了配套，总比空着长草的商业商务用地要好。当然，我们今天要关注的是本次新调整出来的宅地，毕竟它太优秀了！优秀到让我们看到了它身上的“地王气质”。首先是蒋村宅地的区位优势。地块位于蒋村单元核心区域，它的隔壁是西湖区文体中心、杭州市公安局西湖区分局等，可以说，这里是西湖区重点打造的行政文化中心。蒋村宅地往南400米，就是杭州除西湖以外最有名的旅游名片之一的西溪湿地。而西溪湿地的北门就在附近，未来这里的业主饭后就能前往西溪福堤散个步，这样的环境和生活氛围足以媲美西湖边。作为杭州少数几个互联网IT企业核心板块之一，蒋村最不缺的就是高能产业+购买力。蒋村宅地北侧一路之隔的中节能首座，曾经是菜鸟的总部所在地，直至其自己的总部大楼建成。中节能首座目前还有51信用卡等独角兽企业，板块内还有滴滴等头部大厂分公司。蒋村板块的另一大亮点是文教气息浓厚，浙大紫金港校区、学军中学紫金港校区等都在板块内。西湖区作为一个教育强区，蒋村的中小学资源也是一大优势。蒋村宅地隔壁一起调整出来的18班初中，同样值得期待。交通方面，蒋村核心区宅地的条件自然不差。杭州黄金地铁线19号线西溪湿地北站，距离地块仅数百米的步行距离。如果愿意多走几步，沿着东侧的崇仁路往北900多米就是5号线浙大紫金港站。地块北侧是文一西路快速路，往东一点就是紫金港快速路，开车出行也十分便利。商业配套上，龙湖西溪天街、西溪银泰城等都在附近。这样的配置，难怪蒋村一直是杭州楼市最热门的板块，而本次调整出的宅地，更是占据了最核心的位置。
蒋村宅地的潜力和展望
看到这里，可能有很多人会跳出来反对：就算区位再好也只是蒋村吧，又不是武林、钱江新城这样的一线板块，谈何“地王”呢？没有错，蒋村确实算不上杭州的塔尖板块，二十年前甚至还是农村。不过，之所以说蒋村宅地有“地王气质”，绝不仅仅只是它所处的板块，还有它的规划指标足够有“魅力”！根据规划公示，蒋村宅地总用地面积约3.55万方，大小中规中矩。最亮眼的是，它的容积率和限高分别只有——1.01和15米！没看错，这是一宗低密宅地，而且15米的限高注定只能造4-5层的住宅。未来该项目极有可能做出4层的上下叠产品，甚至还会有排屋！1.01的容积率在郊区应该很能理解，但在蒋村这样的比较核心的板块，确实属于罕见级别了！如果再加上一个西溪湿地呢？这简直是极品了！地段核心、交通发达、紧邻5A景区、商业繁华、产业密集、容积率极低……这样的产品，似乎找不出什么大缺陷了。如果硬要说一个，那么附近的蒋村花园、西溪花园等都是回迁房，缺少一丝丝豪宅的聚集感。当然了，能不能出地王，最关键的还是看限价。蒋村低密宅地的限价，其实是有参考的。早几年蒋村板块有一个顶级红盘——中杭府，它的叠墅限价大约是6.2万/㎡左右。不过，新的蒋村宅地与中杭府又不能完全类比。首先是产品，中杭府虽然有叠墅，但它属于高低配，整盘容积率达2.4。而蒋村新宅地的容积率只有1.01，是一宗纯粹的低密宅地。其次是地段，中杭府位于蒋村板块的最边缘，与绕城高速、留石快速路互通相邻。这与蒋村核心宅地的条件是无法相提并论的。既然地块规划指标更优，区位条件更佳，那么我们就能大胆猜测，这宗新地块的限价有没有可能突破7万/㎡。如果保留建排屋的可能，那么它的限价甚至可能更高。单价突破7万/㎡，等于超出了现在钱江新城6.98万/㎡的最高限价，出现地王就完全有了可能性。更重要的是，现在杭州的土拍已经不设溢价率上限了，开发商只要保留2万/㎡的建设和利润空间，楼面价就能达到5万/㎡。这不就轻轻松松就刷新凤起潮鸣地块4.5万/㎡的纪录了吗？
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