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二手火热，新房低谷，两者互为冤家？| 吉屋说No.885
4月即将结束，杭州土地市场3.29、4.16两次土拍都不尽人意，在等待4.29世纪城、钱二、未科低碳国际社区宝地绝地反击； 新房市场在没有红盘激活的情况下，优等生也不过是回到摇号这条红线上； 二手房截止4月23日成交5768套，进入保七争八程序，但大概率会低于3月8500余套的成交量； 这就是目前房地产三级市场的全貌。 那和我们最息息相关的二手房、新房的走向到底是更割裂、拆台还是互补？ 换句大白话：新房核心区的好卖，郊区难卖，有学区预期的依然紧俏，二手房是相反还是相似？二手房是不是在抢新房的客户？
从三个方面来验证：
第一、成交量。
3月杭州二手房创造了近12个月的最好成绩，新房恰好是近12个月成交量首次被二手房反超的唯一一个自然月。 为什么会这样？ 新房政策上的空窗期，加上目前的购买主流逻辑首选稳定性好、避险性强，甚至有明显倒挂的核心板块； 而这些关键点上，恰恰又是新盘供应相对稀缺的细分市场，导致市场平淡，购房热度下降； 二手房则恰恰相反，在3.14新政对二手房需求端的放开、以价换量的大幅价格调整、以及学区房需求旺季的叠加刺激作用下，3月成交量确实迎来了一次波峰。 在市场走向的供需平衡上以及最后反映的成交量上，新房二手房确实大相径庭，政策的刺激作用挺明显。
第二个方面，买房就是买地段，看看板块：
从板块来看新房、二手房互相影响更大：一种是核心板块： 特别是供不应求的改善板块+头部板块，比如主城的申花、滨江、文晖、三塘、城东，以及头部流量的第二、第三中心钱江世纪城、未来科技城核心等板块； 由于新房的供不应求，甚至没有供应，一旦有价格松动，二手房就能跑量。 核心板块往往多是高倒挂板块，新房供应注定是最佳选择： 比如：3月红盘诸如朗云、棠前文栖府、玉珊瑚、绿汀春晓、叠映里、河颂映像府、璞云7个楼盘，入围摇号人数合计就有1.5万，占了整个3月份摇号人数的8成以上。 核心没有新盘供应板块，二手房成为市场成交主力，就以上的这7个3万+板块，3月二手房成交合计超过约660套，占整个杭州成交总量接近十分之一的份额。
第三个方面：看学区房。
在市场弱周期，学区加持的学区房虽然不能保证独立行情，但流量、流速托底的作用异常明显。 比如：3月八区二手房成交前二十的住宅小区中，学区房小区就占了四分之一。 如：文理小学的学区房自在城成交了32套，安吉路新天地校区的万家星城成交25套，保俶塔申花校区的西城年华成交了22套。 另外，钱学森学校的学区房—海潮雅园成交了16套，竞舟二小的学区房成交了15套。 榜单外：观成武林的学区房成交了22套，文一街小学的学区房成交了29套，文三街小学的学区房成交了18套，采荷一、二、三小，三所学校的学区房成交76套，加上下定量，单月破百。
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