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杭州产品拐点！普遍2万房地价差预示最好的产品时代 | 吉屋说
共5盘预售公示、登记，列表见文末↓
土拍释放了杭州楼市两个重要的转折点和趋势
时隔仅18天，杭州4月土拍重燃战火，本次土拍总共8宗地均匀分布在了上城、拱墅、西湖、余杭、萧山、钱塘六个区，以及不同的八个板块；而实际表现是：限价区域地块几乎全部为头部流量企业联合做地单位拿地；不限价区域地块由城投公司和品质房企兜底，并且几乎都是以底价竞得，给后续开发留足空间。
本次土拍释放了杭州楼市两个重要的转折点和趋势：一是，这次土拍是杭州土地市场化的一个转折点，表现在地价上：较为优质板块、较为优质地块，保持在开发商普遍能接受，较为安全的2万左右的房地价差；限价区：有品质倒车之忧的不限地价限售价的土拍政策无形中得到化解；比如：钱二、云城、之江、运河新城……房地价差普遍在1.8-2万间；不限价区底价成为基准价，地房价匹配起来更从容。可以肯定，未来一段时间，卷产品的基础更好了，购房者买到好房子的机率也更大了。
第二个转折点：目前强弱、流量两极分化明显的市场下，有了房地价差、利润拉大的背景，会大幅降低唯流速论的操盘方式；产品营造空间变大，放低速度考虑产品营造的时间增多，这在前几年不可想象的，是品质杭州回归的一个转折点。对于靠产品打天下的房企来说，给了一个慢工出细活，以产品品质获得客户认可和流量的好事。对购房者来说，也是买到历史最好产品的好时代。同时，也预示着杭州房地产市场开始全面进入产品导向的纯市场化路线。
钱二地块：住宅新盘最集中的地方
自2022年3月栖江揽月轩首开，包含IFC在内，在短短两年时间，钱二共推出了多达13个住宅新盘；累计推出房源多达5500多套，毫不夸张的说：钱二是杭州高总价新房最集中的地方。
而本次土拍地块是板块继潮语鸣翠轩地块时隔近7个月后，再次土拍，也是钱二继续强力供地的一年首块，关系到整年土拍走向的风向标。地块位于预计4月中下旬开放售楼部的潮语鸣翠轩斜对角地块的北面，隶属于红普南路TOD北面全部商改住的四块地之一。作为“红普南路站TOD片区”的中间价格，精装限价5.2万元比沿江江月望云、天澜海岸低了1000元/㎡，比天澜美境、潮语鸣翠轩则略高了1000元/㎡，形成了同一小片区的三个价格梯度。
并且与一站地铁的五六堡站中间的潮映双子6.58万/㎡的限价，还有近1.4万价差，在整个钱二价格体系内算性价比还是不错的，但与邻居艮北相比没有价格优势。如果比天澜美境户型面积约178-248㎡，潮语鸣翠轩约170-240㎡略微减低一点门槛面积，把门槛总价控制在800万以内，还是能够走量的。最后地块由滨江、钱江新城开发集团以底价联合竞得，楼面价32007元/㎡，与限价差约为2万；而2022年天澜海岸、天澜美境的房地价差约为1.6万，利润和产品营造空间都比以往远为宽松！！
运河新城地块：利润和产品营造空间较大
运河新城二合一地块东、西边一路之隔分别是河映云集、云澜天地府；优势是本地块比河映云集更靠近运河，劣势是两地块，离在建地铁15号线谢村站更远一些。两地块同样精装限价4万/㎡，比河映云集限价涨了2000元/㎡，与有洋房和一线运河河景的锦上湾基本持平，总体看限价是略涨的态势；从地铁谢村站向北一站，绿城宸岸印月里地块精装限价是33700元/㎡，一对比这个价格就偏高了。而且南面地块还有高架噪声影响，虽然是同时出让，由一家企业竞得，但由北到南，地块之间也有细微差别，预计未来售价和开盘次序两块地会差异化。配套上，北面地块候圣街一街之隔是已建成的硬件不错的九年制学校，网传是上海世外，但直到现在还未官宣，顾扬路一路之隔是今年就将开学的卖鱼桥小学文润校区。景观资源优越、城市界面日新月异的运河新城虽然是大城北的供应主力，但奈何一是刚需和刚改客户为主，而且同样受供过于求影响。据统计，运河新城从2021年至今新房也卖出了上万套，虽然分布的没有那么集中，但这股供应还是足够巨大；这也是以自然资源和文化、科创类产业见长的运河新城，自住舒适度还不错，但二手房溢价很难提升到高位的一个重要原因。本地块最终由滨江底价竞得，楼面地价20953元/㎡，房地价差约为1.9万，比宸岸印月里约1.7万的房地价差，空间也有扩大，利润和产品营造空间较大。
之江地块：短期利好与利空已经出尽
之江两宗兄弟地块一南一北紧挨在一起。地块位于彩虹大道以南的二线沿江板块（一线规划为商业用地），水韵枫桦、水韵金沙等小区枫桦东路一路之隔的东面，北面还有禹之滨小区。地块离学军集团云栖小学约200米，离即将开业之江最大的综合体——西投银泰城，浙一之江院区大约1.5公里，配套相对比较完善。地块限价3.75万/㎡与云启之江一致，但没有云启之江TOD+未来社区的配套、规划优势，也没有地铁优势，差距还是比较大。在蚂蚁彻底告别之江成定局后，对于之江来说，短期的利好与利空都已经出尽，未来还是要看自生的发展路径和新的头部产业的带动。总体来说两块地南面地块南向面河，景观优势更好一点。最后两宗地都由建发以底价竞得，楼面价分别是18923元/㎡、18761元/㎡，房地价差在1.8万+，略低于云启之江的2.1万，但是云启之江附带大量公共配套设施，总体算下来本次之江地块最终操盘空间适中！
云城地块：对于本地块，未来或也将面临同样压力
本次土拍领衔余杭的是云城—西站地块。地块位于云珹瑧悦府东面的创明路以西，为三兄弟+配套幼儿园打包地块，其中两块为住宅+配套商业、公建地块，容积率2.7；另一块为商业商务金融地块，容积率高达3.0。地块虽然不在云城商业配套核心，但是离在建地铁12号线站北站也仅300余米，未来一站可达西站，同站可换乘3、19号线，也可一站到杭师大仓前站换乘5号线。南面离未来科技城的企业孵化器—梦想小镇也就400余米，商业配套未来几年可以一站到西站云门综合体，也可以两站地铁去龙舟北路站的云城天街，虽然不是板块配套核心位置，但交通还是比较方便。但是云城非核心区从枫秀、枫岭双子到云咏明月、云珹瑧悦府中签率较高，因此对于本地块，未来或也将面临同样压力。而且本地块总起价超过30亿，还包含约5.3万方商务、近6000方商业，将对目前主流以住宅为主流的房企产生较大抗性。最后由建发&杭地发联合体以底价竞得，楼面价15974元/㎡，房地价差约2万，比云珹瑧悦1.4万远远高出！
下沙地块：房地价差大致在1.45万
钱塘区下沙地块位于下沙高教园区，北面一路之隔是浙江理工大学、电子科技大、浙江警官职业学校等高校。也是刚获杭州市政府正式批复同意的杭州市钱塘区东部湾新城单元，被纳入钱江新城二期拓展研究区域。地块离地铁一号线文泽路站仅400余米，向东一站是高沙路站有吾角天街综合体和龙湖新商业品牌—“欢肆”、对面是金沙印象城，再向西一站就是金沙湖站，有金沙天街综合体；这条街每天不缺熙熙攘攘的年轻人，吃住玩娱学一条龙的密集程度在全杭州也属前列，可以说2号大街就是下沙的逛吃一哥。作为不限价地块，小板块内多年无供地、无存量。从周边项目对比来看，可供对比的是即将开盘的御湖境和2万级卷王—月琉璃，以及今年2月兴耀竞得的下沙单元地块。参考2月份兴耀地块，实际起价与本地块基本一致，实际楼面价16383元/㎡。但板块位置要优于月琉璃，最终售价可能在金沙湖的3.8万和月琉璃2.75万之间。最后由兴耀、钱塘新区建设投资集团联合竞得，楼面价13500元/㎡，房地价差大致在1.45万。
江南科技城地块：总体优质度在同价位内处于相当不错的位置
桥南板块在官方口径已经换成江南科技城了，本次土拍的是开市客西边邻居地块，西边一路之隔就是珹曜云府，再西边就是3月底流拍的地块。地块离地铁耕文路站仅约400米，离通城高架也就1公里内，配套可以依托开市客和地铁来完成。本地块为不限价地块，楼面起价15000，如果参照珹曜云府限价2.95万，起始楼面价1.5万，以底价拿下的话，房地价差大致在1.45万。而且从整个江南刚需首改的新房市场来看，该地块以3万以下价格+19号线快线+开市客+世纪城外溢的特点，整体优质度在同价位内处于相当不错的位置。参照地块隔壁的珹曜云府，前期摇号热度颇高，去化速度也应处于同价位竞品中领先的地位，这也是上次我们判断不该流摇的原因之一。本地块最后由萧山经开区国有资产经营、金开投资(香港)竞得！
新街地块：本地块为商住用地，最小分割面积不小于800㎡
新街地块位于已售罄的欣翠里南边，西边是同样售罄的沄萃府，紧挨着地铁7号线新汉路地铁站-B口。与桥南板块同为萧山取消限价的板块，表面看如果参考欣翠里、沄翠府2.7万限价，9244元/㎡起步楼面价不算高。但是本地块为商住用地，其商业商务体量占到总量的50%，而且为非公寓类，最小分割面积不小于800㎡，这几条一出，基本上判断出此地块流摇和兜底可能性极大。最后由国泰世纪以溢价1.8%竞得，楼面价9410元/㎡，参考已往售价房地差在1.7万左右，依然有较大操盘空间。
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