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2025年开年的顶流二手房，非馥香园莫属。从2月5号陆续办出产证，短短6天就出首套成交。不管是哪种流出的版本，这套房源的裸房单价都站上了7万+。
此后，2月11日，成交2套；2月12日，成交1套……六更一天成交3套。截止2月16日，据中介透露，在10余天的时间里，馥香园一共已经成交了10套二手房。
毫不意外，这完全是一次事先张扬的热销。这个“申花之眼”以其耀眼的超大盘身份，吸引了无数炒客、庄家建仓，吸引了无数中介从全城各处转战申花，从年前交付至今无数短视频的轰炸，再加上民生药厂地王的“火上浇油”，交不出类似数据才是意外。
价格也坚挺，除部分极低楼层（4楼以下），其余楼层单价均在7万元/㎡。加上双税，已与申花两大顶流杭州金茂府和锦绣之城打平。
惟一让人略感意外的是，前10套里只有一套200㎡以上的成交。其余8套是175㎡的整盘起步户型，还有一套199㎡，至于280㎡暂时还未破冰。
此前，馥香园最显眼的标签，就是占地超大（近9万㎡）、户型超大（起步175㎡），圈层极其纯粹，目标住户就是城西最有钱的一群人。
但率先大量成交的，却是沿马路的、4房最小户型（245㎡、280㎡均为5房户型）。
“当然还是因为总价可控，便宜呀！”馥香园一带的经纪人张帅道出了原因。
作为这个超级大盘中的“入门款”，175㎡业主心态普遍放得较低，成交主流总价1200-1300万，加上税费不超过1500万。
1500万以内，并没有突破申花原先次新房的天花板，所以成交很快。
但如果户型上升到245㎡，正常楼层的挂牌总价，基本2000万起步。而280㎡的最大户型，目前最低挂牌也要2450万，加上税费车位，和后期重新装修的成本，几乎逼近3000万总价。
作为一个各项参数都极优质的明星大盘，馥香园最遗憾的是装标略逊。买175㎡的多为中产，加几个柜子也能入住。但买245㎡和280㎡的就非常挑剔，基本都表示要砸掉重装，凭空又要多出上百万隐形成本。
“总价越高，承价客户也就越少。大部分都是小户型客户，280㎡客户有但不多。”张帅表示。
馥香园200㎡+成交量少，除了客户基数小，另一个原因就是房东预期高，价格咬得非常死。比如一套280㎡ 高区房源，有客户很诚意地还到8万2，但房东非8万5不卖。
还听说某大开发商的许多高管，当初没摇到号，早就等着接一套馥香园5房户型自住，但觉得之前挂价超出心理价位。
目前，首套成交的一套8楼的245㎡，挂牌价2099万，据悉最终成交的裸房价为1886万。
2000万在杭州是豪宅的一条分界线，只要不越过这条线，客户基数还是多的。
而280㎡的总价基本都要超过2000万，这不仅是此前申花二手高层从未有过的新总价体系，也与一江两岸许多二手豪宅形成竞争关系。
考验城西富人底蕴的时候到了。
豪宅次新从“小户型”开始跑量，不止馥香园。
去年下半年交付的江明月朗园，至今已经成交了48套二手房。但200㎡以上的成交量屈指可数，不到总量的10%。
再看去年杭州顶流亚运村，交付至今成交了约444套二手房，可200㎡以上户型仅成交了29套。
像整盘二手单价更高的亚奥城，成交的均为中小户型，最大的182㎡成交尚未破冰。
哪怕是整盘最小户型272㎡起步的海潮望月城，目前成交的14套房源中，11套是272-282㎡左右的“小户型”。
在限购限价时代，市中心红盘摇号时，大家都习惯先从最大户型开始选。一是当时次新豪宅越大单价越高，二是一张房票可以攒出最多平方米，三是限价会让人产生错觉：大户型总价并没那么贵。
但等到去年这批红盘交付，形势已发生了变化。一是这几年开发商集中造了很多超大户型，稀缺性下降；二是经济不景气，许多中产不敢再盲目超前消费；三是新房觉得“总价不贵”的大户型，到二手想赚钱，总价其实很惊人。
事实告诉大家：富人永远是人群中的少数，尤其是那些客群横跨中产与富人的豪宅，最先能大量成交的，还是总价1000多万的房源或入门户型。
一些新房投资客也察觉到这个趋势，豪宅最大户型弃选率逐渐提高。像最近一次翡翠锦和府的摇号中，很多投资客面对最大的288㎡都犹豫了，他们担心：2000万以上的二手接盘侠，将来是需要抢的。
从申花、钱二、滨江到奥体，甚至市北，杭州开发商还在不停推出200㎡以上大户型，而且“供销两旺”。对2000万以上二手接盘侠的渴求，也从未有过的强烈。
目前来看，这类接盘侠主要来自一些从科技、电商或比特币等赚到快钱的新贵，以及一些省内的企业主富二代。
然而，单从馥香园来看，超大户型后期的成交也依然值得看好。一是有民生药厂这块全杭州地王顶托，二是申花后面几乎没地，不再有新的竞品。最主要是馥香园的园区具有某种“惟一性”和“不可复制性”。在杭州市中心，你绝对再找不出一个占地8万㎡以上、中间没有市政道路分隔、容积率仅2.1、还没做高低配的高端住宅。
许多人去看过馥香园后，都连连感叹：根本逛不完！简直像一个小亚运公园！这种对老人孩子极其友好的“大园区感”，其无与伦比的体验，那些占地两三万方、甚至恒温泳池都没有的小盘很难抗衡。
所以，即便接下来申花还有很多大户型要交付，或许许多富人依然会“非馥香园不选”。
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