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杭州楼市近期热闹非凡，一边是热门楼盘摇号拼社保，另一边是亚运村交付成交价真真假假。要聊的主角是滨江区政府板块的丹枫四季，这个小区去年6月交付后，二手房报价最高曾达到10万+/㎡，相比新房售价50204元/㎡直接翻了一番，预期相当高。小区成交的首套二手房，是一套位于10楼的169㎡户型，成交总价1420万，折合单价约8.4万/㎡，如果算上“未满二”的大税，实际成交单价约9万/㎡，是回报率非常高的“大肉签”。
丹枫四季房价波动
随着大环境行情下行，仅一年时间，丹枫四季的房价开始出现了7字头。这套报价7.7万/㎡的165.96㎡房源，因为在2楼，所以是目前小区报价最低的，而这套房源当年IPO总价不到700万。现在小区出现两种说法：一种是有中介反馈，2#楼业主们的预期有所下降，虽然报价没变，但诚心可谈。另一种是网传丹枫四季除了低区房源，中高层低于9万/㎡的房源都不挂了。目前丹枫四季的二手房挂牌单价在7.7W-9.7W之间。是真还是假？我们一起来看看。
地段优势与市场竞争
丹枫四季最出挑的自然是它的地段。小区几百米外就是地铁1号/6号线换乘站江陵路，一路之隔就是商业综合体星耀城，北侧紧邻丹枫幼儿园和丹枫实验小学，再往北两个路口就是钱塘江，往南跨过江南大道就是杭州上市公司最密集的物联网街。当年在亚运村开盘分流的背景下，丹枫四季两次加推的中签率分别为7.8%和10.48%，部分房源限售。这意味着丹枫四季目前只有2#楼可以入市流通，而且2#楼的118套房源中，还有17套人才家庭倾斜的房源，同样也要限售5年，所以丹枫四季现阶段只有101套房源不限售。
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滨江 | 滨江杭州滨江区西兴江南大道星民路地铁站A口 售价待定
租赁市场与未来预期
有意思的是，丹枫四季共有509套房源限售，交付之初就有上百套房源挂牌出租，在某中介平台上，丹枫四季还有17套房源在租，租金从1.7万-4.5万不等，投资客相当多。由于入市楼幢和房源有限，没法估计整体房价，所以丹枫四季的行情参考价值不大。
开头提到丹枫四季和这轮红盘潮、亚运村都能搭个边。一方面是这轮红盘潮中的压轴选手——星民TOD滨江兴耀潮起和丹枫四季就隔了两个路口，新房限价49300元/㎡，首开88套房源，中签率仅4.85%，有房家庭拼到顶格社保，同样限售5年，两个小区未来在二手房市场上互为竞品，而丹枫四季现阶段的二手房价就是潮起的安全垫。另一方面，丹枫四季和亚运村在当年是同时开盘领证，虽然亚运村延迟交付，但不影响市场对亚运村关注程度，同在江南岸，亚运村预期下滑，势必影响到丹枫四季。
小鸡选房数据显示，丹枫四季在今年一共成交了3套二手房，四月成交了2套166㎡，单价在4.8万-6W之间，大概率是做低。1月成交了一套168.83㎡，总价1262万，折合单价约7.5万/㎡，更具参考价值。现阶段来看，丹枫四季的房价还是非常坚挺的，虽然比不上隔壁的金茂府，但仍处于滨江区的第一梯队。不过小区已经有2个月0成交，那套报价最低的房源最终成交价会不会创新低呢？我们拭目以待。
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