.png)
土拍流拍原因分析
3.29号杭州最近一次集中土拍已经过去了近半个月，结果大家都知道，一共五宗地却流拍两宗，加上一宗城投托底地块，实质上此次土拍的流拍地块到达了60%的程度。是火热了长达近十年，杭州楼市本轮大周期中非常罕见的“土地事件”。这次流拍事件绝不只是几宗地块的流拍这么简单，更深层次的背后，是房企第一次在杭州楼市变的如此高度谨慎，这是2015年以来几乎从未有之的杭州楼市标志性现象。为什么这么说？我们先看两宗流拍地块的土地成色。△桥南开市客地块区位及指标第一宗是开市客附近的耕文路地块，限价2.95万，起始楼面价1.5万，以低价拿下的话，房地价差大致在1.45万。结合1.5万不高的地价，假如后期去化不存在太大的问题，地块整体利润空间相当可观。而且从整个江南刚需刚改新房市场来看，该地块配上2.95万的限价+19号线站点+开市客、近世纪城的特点，整体优质度在同价位内处于相当不错的程度。参照地块隔壁的珹曜云府，前期摇号热度颇高，去化速度也处于同价位竞品中领先的地位。所以无论从地块成色，还是地块利润空间及其背后的安全空间，该地块都属于意外流摇的一宗刚需刚改可操作地块。再看第二宗闲林低密地块。△闲林低密地块区位及指标这宗地块的市场关注度较开市客刚改地块甚至明显要更高一些，原因也很简单，该地块是杭州近些年非常罕见的纯低容宅地。容积率低至0.8，完全可以打造杭州新房市场稀缺的排屋类产品。再加上地块本身并不限价，也就是说，只要房企敢做好产品敢定高价，市场能够接受，定价6-7万也不是不可以。两千万买桃花源隔壁的排屋，贵吗？对于有些高端购买力也还好。同时隔壁咏溪云庐也已经证明了，超过千万总价的优质叠墅类低密在当下的市场上并不乏地缘高端买家，本宗地块更低密的产品形态的加持下，单价及总价继续向上突破难度不大。尽管有地块本身的地形、土方等因素制约，但也不失为一块可操作的地块。所以以上两宗地块，无论从综合成色上，还是可塑性的角度出发，地块都算当前相对还算可以的选择，最终结果却都是流拍。
市场环境变化导致谨慎态度
原因在哪里？恐怕不在地块本身，而在于市场，在于房企的心境已经完全和以往不一样了。简而言之，市场环境不一样了。如果在去年，市场热度虽分化但还算温热，房企拿地的去化预期普遍较好，拿地不太愁卖，且算的过来账，好一点的70分宅地也就拿了。今年完全不一样了，市场再度趋冷，而且冰冷的范围已经逼近了传统意义上的大粉盘板块、甚至某些红盘板块都已经沦陷了。大部分新房陷入了去化难局之中，这样的案例遍布于金沙湖、市北东、浦乐、勾庄、乃至云城。并且在相对高地价和限价的双重夹击下，大部分地块的容错性是非常之低的。普遍几个点的利润点，部分项目毛利空间更低，根本扛不住去化周期拉长以及后期打“高配战”、“赠送战”的消耗。如果再口语化的总结一下，那就是和买房人一样，“房企也怕了”。新房二手，交流资讯，胡侃吐槽扫码加入组织，和自己人聊聊~△云城核心区 | 摄影：KE买房人怕的是房子买错了，过三个月就亏二三十万，房企怕的是，地块买错了，大概率就砸在手上，亏本是大概率事件。既然买房会亏，有风险，那么就去买无风险或低风险的房子。所以我们就看到了，现在杭州人蜂拥的去往各个价位最好的新房，只摇最好的，用仅存的一些微薄倒挂对冲潜在的市场下行压力（亏钱压力）。房企也一样，既然70分的宅地都不够安全，1.45万的房地价差不要也罢，不能为了看得见不一定摸得着的利润冒风险，当然利润空间极大的另说。譬如桃源地块，1.7万的楼面价，可以卖3.4万，建发选择了拿，大概率是高配产品拼正向溢价，换取流量的路径。于是，房企也都去摇流量地块，虽然不怎么赚、起码不愁卖，结果就是一边是星民TOD的抢地战，一边是70分宅地无人问津。房企怕了，和购房者一样怕了，这对冤家在2024年的大环境下，终于殊途同归。以求稳为底线，小心翼翼的参与这场牌局。
市场趋势与发展预测
市场的变化，最终一定会以另一种表现或形态回归市场。去年我们说过，小户型必将回归。时至今日，小户型果然都没有爽约。从未科、云城，到市北东、金沙湖、运河新城、勾庄，傻大的户型开始慢慢消失了，中小户型开始大量出现在各个曾经的红盘、改善板块。去年以前，开发商敢于大面积铺开大户型，底气是红火的市场和倒挂，今年不一样了，倒挂归零深入中心板块，市场热度更是不可同日而语。房企也很聪明，当市场剧变发生后，在利润和开发安全之间，果断选择了后者，同时毅然将产品卷的更极致。而无论是卷产品，还是户型面积小型化，本质上都是控风险，保障销售去化。蝴蝶效应还在不断生成。户型面积变小了、卷产品只是最表面的。△之江商改住还有商改住，70分宅地都陷入流拍，要保障土供计划尽量不打折扣，好地应出尽出是必须的。过年那段时间有个乌龙，网传杭州2024年主城供地只有19宗，当时我们就发文称不可能，主城区大概率还会是2024年的供应主力军。事实上也如此，大量增量土地不断冒出，商改住遍布各个主流中心板块，且趋势还不会停。毕竟，70分土地不行了，80分乃至90分地块必须顶上，逻辑关系就这么简单清晰明了。钱二那14宗地，看似很夸张，今年却大概率要大量面市。毕竟谁让你是主城优质板块担当呢？不行也要上。△绿汀路望云城 | 摄影：KE熟知我们的读者也都知道，我们常把趋势挂在嘴边，因为在我们看来，没有让读者看清市场趋势更有帮助了。看懂了趋势，你就自然懂得如何抉择，尽量不犯错。授人以鱼不如授人以渔。当然，我们也常喊一句话：“打好新，好好打新，只摇倒挂XX加”。以防大家看不懂。2024年回望，继续分化的市场和热度，也告诉了我们，现在已经不用喊了，从购房者再到房企，都在这么做了。2024杭州买房，真不能买错了。新房二手，交流资讯，胡侃吐槽扫码加入组织，和自己人聊聊~ -END- 文/KE 编辑/KE本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
- 杭州楼市
- 土拍流拍
- 谨慎态度
- 小户型
- 市场趋势
