.png)
新房价格需要重构 | 吉屋说No.888
近期杭州楼市最热闹的话题无过于勾庄、云城多盘的打折事件，涉及项目综合优惠幅度颇大，至高已经超过50万，一下子引爆了市场话题。毕竟此次涉及的板块在杭州楼市中一直都具有较高热度及流量。在某种程度上，随着这轮市场优惠事件的出现，带动了市场情绪的越发低迷，并不利于市场的整体稳定发展态势，因此，对于市场的调控方，有必要进行持续跟踪和应对。事实上，杭州新房市场的优惠情况并不是近期才出现的，早在年初，乃至去年，杭州外围新房市场其实已经出现了实质性的优惠动作，以价换量。典型的比如临安、富阳等偏远郊区，价格早已不以地块限价为绝对基准，部分项目实际上的优惠幅度超乎大家想象。不仅是远郊，在一些近郊板块，折扣卖房、送车位也早已成为了卷产品之后的一种潮流。没办法，卷产品在这些区域接近失效，大家都卷就等于没卷，那么只能进入深水区，进一步通过价格优势获得市场竞争力。但这些近远郊的率先触发价格战，其实在很长一段时间内并未引发市场太大的反应和情绪波动。原因在于这些板块并不具备太强的楼市象征意义和引导，再者分化持续了数年，大家也普遍接受了远郊、近郊弱板块的市场冰冻，这些区域在价格上做文章几乎也在市场预期之内。因此，无论从板块的影响力还是市场预期，这些发起实质性价格优惠的板块及项目并未引起太多波澜。但本次勾庄、云城不一样了。曾经是各价位的流量、热度头部板块，它们的大举加入，速度之快力度之大出乎市场意料，标志着杭州楼市的调整已经进入了新的阶段，所以必然引发强烈的市场关注。虽然客观的去看待这两个曾经流量板块优惠事件，事情可能并没有那么惊悚。比如勾庄越秀，本身价格优势就不大，相较于板块核心区，限价仅便宜了两千出头，小缺憾在当下的市场环境下却显得尤为的多：地段外围、品牌一般、非TOD车辆段及其复杂的交通动线、距离地铁站点远、产品不够卷等等。△锦海棠实景图 | 摄影：KE在锦海棠的全面冲击下，竞争力根本不足，加上板块目前供应过于充分、二手价格回归理性，整体必然让这个边缘项目承压，在价格上动刀难以避免。最后要在价格上动刀，在深层次其实更说明了新房价格体系的梯度缺陷。
说白了就是限价没有足够和综合地段匹配起来，当回归房住不炒时，需要新一轮的价格再匹配，最后我们看到了这轮再匹配是由市场化的力量在推动、矫正。包括这次的主角——云城项目，以及杭州外围早已陷入焦灼的远郊、近郊弱板块也如此。举例云城，不同项目之间看似都是云城，实质上区别却不小，地铁距离、地块周边界面、不利因素、配套便利性等都有明显差异。最后的限价却无比的统一，这就导致，不同项目之间必然出现性价比、价值的高低，导致项目热度的剧烈分化。其实早在云城开发初期，这样的现象就存在：杭与城、滨江枫系列项目因为综合地段的不同，就曾上演过热度的剧烈分化，热销与慢销共存。△枫翠云轩实景图 | 摄影：KE只不过彼时，市场还没有到今天的地步，相对慢销也能用时间换销量快速完成，最终也无需考虑价格调整这一最后的无奈之举。但现在完全不一样了，一是新盘项目之间的地段差异被再度扩大，二是存量供应及潜在供应更大，三是市场整体谨慎。共同作用下，便引发了这轮市场主动发起的价格大调整，经此一轮，云城的价格梯度才变得更合理、更贴近市场。一个板块内，不同地块之间尚且有如此巨大的价值差别，何况是全市范围内的价值差异。在宽泛的限价指导下，现实中的真实价值梯度事实上被大范围的模糊，云城即是一个典型。更具代表性的还有城市价格梯度：远郊、近郊、核心区之间的价格梯度，杭州主流刚需地段限价起步就是两万+，刚改3万，核心区却仅仅4万起步，豪宅至高不过6万+。再对比下二手梯度，1万+、2万+、3万+、4万+、5万+、6万+、7万+、8万+、9万+、10万+、11万+，乃至到20万+，梯度异常的精细化。一个是调控的价格梯度，一个是市场价格梯度，两者之间有联系，但联系不大也不精细。在很多时候，往往是刚需贵了，改善便宜了，豪宅低估了，在很大程度上推动了这轮杭州新房市场的超级分化。
诚然，限价对于平抑市场波动效果显著，但站在今天看，该变一变了，需要更为精细化。到了今天，过分扁平、一刀切的限价，已经间接导致了很多的勾庄、云城、近远郊新房优惠事件，而这种事件已经不利于市场信心的修复和市场平稳发展。运行了这么多年的限价，是时候及时进行一轮修正了，往更精细、甚至更市场化的方向进化。如果需要限价衍生品——倒挂带动市场，也不妨把一些没有倒挂的弱势板块和地块以更接近市场化的定价进行指导。就像钱二，一个板块内就该梯度分明，价格符合市场逻辑和常理。这样既可以让更多的还愿意留在楼市、参与楼市的购房者，以更贴近市场的价格买到心仪的房子，也敢于进入市场，而不是犹豫不决、生怕新房都买贵。同时也就不会出现这样、那样的惊爆标题。好在杭州楼市的操盘手正敏锐的反应过来，也正在让定价更市场化：近远郊、非核心板块的不限价。不过我们更希望市场化定价主导楼市价格的进程能够加快、再加快，不再仅限于外围市场. -END- 文/KE 编辑/KE 本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。| 今日公示楼盘 |板块楼盘名面积价格套数湖墅颂映传麒府2055500084良渚锦海棠123-1393120075金沙湖御湖境1393819731 2024杭州楼盘图（5月版）赢取条件：留言，且被移入精选、点赞数超过5请加吉屋个人
- 新房价格，楼盘打折，杭州楼市，市场调整，精细化定价
