杭州6月土地供应潮来袭起拍价近翻倍

来源：吉屋网发布时间：2019-06-06 10:54:18

　　杭州6月土地供应潮来袭，起拍价近翻倍。

　　许多业内人士认为，去年年末土地市场的冷静情绪会蔓延到2019年。但从数据来看，今年大概率又是“土拍大年”。

　　有相关统计，前5月杭州的土地出让金额将近1050亿，接下来的6月，还将有26宗涉宅地块出让。

　　这个月主城区没有土地出让，但余杭、萧山、富阳、临安四面开花，看似平静的土地市场，酝酿着更大的风暴。

　　比如，土地断供许久的老余杭这个月终于推出了两宗商住地块，起拍价更是惊爆眼球——达到了20000元/㎡。

　　据浙江省土地使用权网上交易系统，老余杭两宗商住地块（未来科技城YH02-I-06-2/3，以下简称02、03）将于6月26日拍卖。

　　除了可建面积，两宗地块的指标几乎一致，容积率2.2，起拍楼面价20000元/㎡，商业部分面积占比均为10%。02号地块可建面积82733㎡，另一宗体量稍小的03号地块可建面积63505㎡。

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　　两宗商住地指标

　　根据规划指标，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑高度不大于60米。基本可以确定，若成功竞拍，大概率会打造成小高层、洋房、排屋组合的高低配项目。

　　老余杭板块*近一次商住地成交要追溯到2017年8月，国开以楼面价17185元/㎡（起始价11500元/㎡）、溢价率50%竞得国开东方·凤凰台所在地块。

　　对比凤凰台地块，此次挂牌的土地起始价上涨74%，上限楼面价26000元/㎡。

　　按照通用计算公式，若底价成交，住宅部分实际楼面价21800元/㎡，保本房价接近32000元/㎡。（保本房价：楼面价*1.1+建安成本/0.88，建安成本按照4000元/㎡。）

　　若此次竞拍延续了之前土地市场的狂热，大概率会溢价率封顶，届时地块住宅部分实际楼面价约28500元/㎡，毛坯保本房价超过40000元/㎡！若竞拍进入自持阶段，实际保本房价会更高。

　　这宗地块的位置，整体还算出色。

　　02地块东至科技大道、南至规划道路、西至规划道路、北至凤新路，03地块东接02地块、南至城南路、西至规划道路、北至规划道路。

　　周边的各类配套也比较齐全。比如，地块东侧就是临杭城际铁路凤新路站，据3、5号线换乘枢纽绿汀路站仅有一站路距离。

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　　临杭城际铁路走向示意图

　　商业上有第二座万达广场和江南时代广场；教育规格也不低，大禹*、余杭*、太炎**、杭师大附属实验*、人大附中国际*、学军*等名校环伺；北面3公里就是人工智能小镇，产业和人口的导入都有保证。

　　目前，国开东方凤凰台是老余杭板块*的在售新盘，小高层均价从年初的29500元/㎡调整至28300元/㎡（精装标准4000元/㎡），降价约4%。

　　凤凰台两次开盘，虽然纸面上的登记人数和中签率都不甚理想。但项目内部人员表明，他们把线上登记转移成线下，透明售房网上显示的房源去化率已经达到了75%，说明现阶段近3万/㎡的房价在老余杭的接受度还是比较可观。

　　虽然两宗地块打底的保本价就是3万+，但流拍的可能性还是极小。毕竟，“产业+地铁”的发展模式在杭州还是屡试不爽，比如未来科技城1.0，比如滨江腹地，对比之下这里的未来还是充满想象力的。

　　而且按照期房的入市周期，地块很可能在2020年年末入市。届时，无论是同一板块的凤凰台还是相邻板块的星未来、鉴未来兄弟，都处在待清盘阶段，项目面临的销售压力较小。

　　但在“房住不炒”、“杭州限价不放松”的基调下，封顶溢价率带来的4万+保本房价，对于现阶段的开发商来说，还是过于冒险。

　　或许我们能关注的，就是这两宗地块溢价率几何了。

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