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六大变化:用数据看全国楼市前5月"体检表"

来源:吉屋网   发布时间:2019-06-04 15:45:31

  六大变化:用数据看全国楼市前5月"体检表"!

  分析总结2019年前5月之变,你会发现,房地产“政策、销售、土地、政策、资金、投资”6者之变,表现出很大的关联度,堪称“6位一体”效应!

  2019年底来的融资松动,销售加速,让地产投资增速前4月达到近5年历史高位!

  3月、4月包含5月迎来了销售的小阳春,让房企2018年731会议后活下去“焦虑病”好了很多,大家“心病”好了很多!

  同时全国主要城市土地市场3、4、5月也迎来让房企焦虑的“小阳春”!

  但无论如何,楼市的“大阳春”——在2019年稳字当头的政策大旋律下基本没有可能。

5月房企销售榜.png

  以下总结一下房企前5月的楼市之变,分别从业绩月度之变、政策之变、房企之变、土地之变、融资之变、投资之变等6大维度进行粗略的解读。

  1,业绩月度之变

  2019年上半年业绩扫描

  2019年整体市场表现如何了?

  2019年即将过半,1月的环比下降、2月春节低迷效应,3、4月份楼市“小阳春”,5月份房地产市场的热度似乎得以延续,但5月全国主要城市成交下滑影响,虽然一线城市需求相对旺盛,但多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,百强房企5月销售业绩相对4月单月销售高峰增速下落。

  具体根据克而瑞数据,2019年1-5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。

  同时,5月,市场总体表现延续了2019年初以来的降温。在权益口径下,从单月来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右,5月下滑力度显著!

  6月考虑到是房企冲刺半年业绩关键节点,预计房企将加大供货力度和促销力度,预计销售额将会相对5月增长。

  同时有一种趋势,即“冲刺每一天,每个月”逐渐成为房企营销管理部的“口号”,核心有2大变化,其一,业绩不再押宝下半年的黄金期和大部分货值,不少房企比如阳光城开始全年均匀化供货,避免业绩过于波动。其二,业绩冲刺常态化、销售不再过度基于营销节点,房企每个季度、每个月的誓师大会屡见不鲜。

  2,政策之变

  政策敏感度提高,高压低托,稳字为头

  大方向,2019年房地产市场以“稳”为主,稳是主旋律!加上放权地方因城施策和整体房住不炒的高压下,地方政策对房价调控的敏感度在提升。

  在一个稳字之下,所有房价微涨一定程度就会有“退烧”政策,当然房价下降到一定幅度地方政府也会马上吃”补药”刺激。

  但相对而言,房价微涨地方政府不怕,因为容易采用行政举措直接控制,但如果房价下滑较大幅度,可能“补药”也不管用。

  相对而言,政府更怕楼市过度低迷,热其实容易控且也部分有利于城市税收等。

  土地与销售两大市场的“业绩”,3、4、5月相对1、2月都在显著上升,都有小阳春的感觉。但无论销售市场还是土地市场,政策依然只允许出现小阳春,而不允许“大阳春”,一旦土地市场、销售市场过热,不排除升级政策的大概率性。

  3,房企之变

  7家房企超千亿,20~30强跑得*快

  房企销售有什么变化?

  其一,7家房企破千亿。2019年1-5月,百强房企各梯队的销售额门槛持续提升,百强企业超级阵营形成,千亿阵营大幅扩容。保利、绿地、中海、新城、华润等房企销售表现较为突出,累计业绩增速明显高于行业平均水平。同时,碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元,5月单月实现720亿元,环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元,较上月有所下滑。

  其次,20强到30强房企跑得*快。作为中型房企,对规模的冲动比大型房企会更有动力和焦虑感。1-5月各梯队门槛值同比增长均超26%,其中TOP30门槛值提升速度*快,预计2019年上半年,销售金额TOP10门槛值将突破1000亿。

20强到30强房企.png

  其三,2019年下半年中型房企预计有部分会调整2019年销售目标。

  一则考虑到2017、2018年大中型房企普遍销售金额的快速提升,使得预收账款科目出现大幅增加,未来1-2年项目结转时可转为营业收入,为企业未来业绩提供保障。比如碧桂园2018年预收账款更是达到5628亿元;

  二则与2018年同期相比,2019年1-5月销售目标完成率普遍较高。2019年1-5月,已有7家房企销售目标完成率超40%。

  三则2019年开发商心态、信心比2018年好了很多。2018年731亿会议之后很多房企对2019年销售目标制定时候缺乏信心,普遍都在10%到25%之内,但事实上伴随2019年上半年的资金松动、土地升温、销售小阳春……一些优秀房企基于上半年的超出预期的业绩表现,以及对类似旭辉为代表对2019年低开高走的预判,未来2019年年中不排除部分优秀中型房企挑高销售目标。比如进取者正荣地产、世茂、新城等都表现出一定程度的乐观。

  4、土地之变

  升温溢价在5月继续蔓延

  土地市场2019年一改2018年下半年的颓废、流拍,底价成交,2019年3、4月开始的土地升温现象,在5月继续在蔓延。

  *近2个多月,大部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复和升温。的确,1-2月份各地土地市场的低迷的,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头。整体看,出现拿地升温的主要原因有几点;资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。

  从热点城市土地成交情况看,住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域,其中杭州依然占据了卖地单宗*的保持者。整体看,底价拿地已经越来越难。

  根据中原地产统计数据,全国50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿,同比2018年同期上涨了12.3%。其中卖地*多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆。9个城市卖地高达500亿以上!30个城市卖地超过200亿以上!

  5,投资之变

  投资增速11.9%,施工面积增幅8.8%,均为近5年新高

  中美贸易战愈演愈烈,是否会对2019年楼市会有利好?

  的确,不少房企对此有侥幸心理。中美贸易战对经济会有影响,进而国家可能会对房地产进行利好的政策出台。这个观点,很多房企表示认同。

  但就在*近,在一次发改委的专家分享会议上,某位专家表示,房地产截止2019年年底不会发挥夜壶作用,不会出台大幅度楼市政策

  其一,过去自2016年以来,中国几乎所有一二三线城市房价大部分都至少提升了50%左右,加上房住不炒大政策下,再刺激楼市大涨绝对不可能。事实上,就在2019年4月,中共中央政治局会议重申“房住不炒”!

  其二,就房地产行业而言,房地产投资增速、施工面积增速两个关键指标,已经到达5年来的*点。2019年1到4月,房地产开发投资增速11.9%,施工面积增幅8.8%,均为近5年新高。

  其三、 很多配套松动政策其实已经在推行,3到4月城市房价开始上涨,目前百城统计有60多家城市都在房价上涨。同时,2019年1季度发布人才引进与*等便利政策的城市已经超过50个。

  虽然房企销售增速在下滑,但作为发改委去评判一个行业更多看的是投资,而不仅仅是销售,目前销售增速虽然是下降的,但投资是上升的,如此形势下,发改委对房地产的刺激与否,就不会启动。

  对于政策出台背后的逻辑,发改委的逻辑是“当房地产投资下降幅度很多,绝对值很大,外围出现不好的影响,那么稳定房地产政策会用。”,但目前为止,发改委还没有看到。

  6融资之变

  规模持续增长,融资成本高位运行

  融资在2019年前5月有什么变化?

  2018年年底,房企融资环境的冰冻期解封,从去年底开始,房企融资环境有所回暖,而到2019年前4月,则一直延续了回暖的趋势。但在整体回暖格局下,前几个月依旧波动性很大。继2019年2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额有所回落。

  但整体而言房企融资规模稳步增长,2019年前1-5月份,房企融资规模超9500亿元;

2019年1-5月房企融资结构情况.jpeg

2019年1-5月房企融资结构情况

  其次,从融资结构和渠道来分析,根据中国指数研究院统计

  房企首选的融资工具目前是“信用债”,整体占比29.3%;

  其次海外债占比为23.1%,票面利率均值为8.91%,融资成本进一步提高;

  超短期融资券5个月内融资总额超600亿元,主要用于偿还债务利息。

  值得一提的是,房企积极推进资产证券化,前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金,占全部融资规模的10.4%,有效补充房企的资金来源。

  整体而言,2019年融资环境比2018年好了很多,同时现金流管控,资金链安全,50强房企普遍重视度和体系管控能力都有所提升。

  小结

  未来如何,房企该何去何从?这里借用中南置地高管一句话,无论时代如何变化,不确定如何进化,企业的增长不能过度依赖外部环境,而更要依赖于内在的力量;也不能源于趋势预测,而要源于价值创造。这或许是房企以不变应万变的正确态度和逻辑!

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