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PART 1
杭州*宗“现房销售”宅地，就要开盘啦！
地处崇贤新城的远洋路劲上河宸章，预计6月首开。从拿地到预计开盘，中间仅隔了22个月。
它也是杭州30宗现房销售地块中，*早入市的。
“现房销售”源于2017年3月24日发布的一则土地新政。
当年，为抑制房企拿地热情，土地新政规定：当溢价率达到50%时，地块所建商品房需在取得不动产登记证后方可销售。
这意味着，杭州将沿袭多年的“预售制度”，转变为“现房销售”。
一时间，有兴奋的，也有焦虑的。房企从拿地到办出不动产证，短则两年，长则三四年甚至更久。
房地产作为一个快周转行业，不光对房企资金量有一定要求，更考验对后市的预判。此前，因资金断裂或是预判失误，导致楼盘烂尾、销售低迷的情况，屡见不鲜。
但当时房企拿地热情仍盛。同年4月26日，新政后主城区一次性推出5宗地块（商业、商住地都有）。无一例外，溢价率均超50%，需现房销售。
半山田园的商地抢得*凶，不光要现房销售，房企甚至拼到100%自持，外加配建2500㎡养老用地。
然而，新政持续了不过短短4个月，便因种种原因，退出历史舞台。
这段期间，杭州十区先后出让了51宗地块，30宗需现房销售。其中，纯商业地块有10宗，另有20宗是商住地。
除了4宗商住地房企百分百自持外，余下的26宗地块均需待不动产证办出后，才能入市销售。
PART 2
过去两年，现房销售地块因发声甚少，渐渐淡出大众视野。直到上河宸章示范区亮相，大家才意识到，这30宗现房销售地块，将进入推盘期。
确实，从2017年4月26日至今，已有近两年时间。工程进度快的项目，差不多能申领竣工验收备案表。（西湖国际城符合提前一年交付资格，就是拿到竣工验收备案表，随后才办理楼盘大产证。）
上河宸章拿地时间不算早。
2017年8月10日，路劲以12999元/㎡的封顶价，拿下上河宸章地块。当天，另一宗崇贤新城商住地被上海绿都拍下。
同样拼到现房销售，上海绿都地块还有2%自持。这也是新政取消之前，杭州*后两宗需现房销售的地块。
上河宸章打造的是崇贤新城热门户型，高层主力户型约89-118㎡，叠墅主力户型约139㎡。
从目前打探到的消息来看，上河宸章并没有因为现房销售这一特殊原因，在价格上大开绿灯。售价大概率会参考板块售价，高层毛坯1字头起，均价2万内。
*直接的参照物是路劲远洋·江南院子。
路劲在崇贤新城先后拿下了两宗涉宅用地：上河宸章跟江南院子。两个项目产品类型都颇为相似，前者是高层+叠墅，后者是高层+排屋。
江南院子拿地时间还要晚两个月，但去年11月已经开盘，高层精装均价19200元/㎡，剔除3200元/㎡的装标，毛坯均价1万6。
同板块的祥生京杭府价格贵点，高层均价20200元/㎡，同样剔除装标，毛坯均价1万7。
上河宸章*终批出的售价，将成为其他现房销售地块售价的一大参考。
PART 3
除了上河宸章6月即将开盘外，余下19个现房销售的涉宅用地，目前进度如何？
我问了一圈，年内预计还会有4个项目要开盘。
主城区有2个，分别是中冶翠苑地块跟金地都会钱塘东区。
中冶翠苑地块是*早一批需现房销售的涉宅用地，也是中冶首次进入杭州拿地的项目。从规划上看，产品有高层跟小高层，预计年内首开。
地块西北斜对角就是融信杭州公馆，目前在售均价6万5。中冶翠苑地块入市后，参考周边售价想必也不会便宜多少，毕竟账面楼面价接近4万。
金地都会钱塘是两宗地块合并打造开发。目前在售的是项目西区，去年已经开盘。拿地时西区地块溢价率未超50%，无需现房销售。
东区是2017年6月5日拿的地，楼面价虽便宜了3725元/㎡，但需现房销售，且还有41%自持。折算下来，东区跟西区楼面价相差不大。
预计四季度开盘，参考前期售价，高层均价2万3，洋房均价2万7。
大江东的杭房悦东方，预计会在下半年开盘。产品有11幢高层、4幢洋房跟24幢排屋，主力户型从89-260㎡都有，类型丰富。
地块体量很大，可建面积有将近20万㎡。一旦入市销售，能为大江东新增不少供应。
融信空港澜天，预计三季度末开盘。由于地块自持比例高达67%，只有7栋洋房可售，另一4栋高层开发商自持。
洋房户型约103-126㎡，一共282套。
还有15个需现房销售的涉宅地块，受工程节点影响，预计明年入市。
主城区*多，有8宗，像是滨江的保利天汇、三墩的建发&金辉地块、杭房庆隆地块、丁桥的天阳融信东方邸等，明年可挑选余地不少。
余杭区次之，有5宗现房地块；萧山区*少，才2个。
PART 4
“现房销售”并非杭州独有特色。
2016年深圳楼市火热时，曾在龙华金茂府项目试点现房销售。南京、长沙等城市，也曾推出过类似的个案试点。
但像杭州这么“大规模”的，还是首次。
两年前，“现房销售”新政刚启动时，不少购房者拍手称快。
这意味着，大家再也不用对着图纸或是可能“货不对板”的样板房，战战兢兢地下单。直到收房前，都还在担心房子有各种质量问题。
楼盘品质如何，现场实地看一圈就能直观感受到。
而且，“现房销售”意味着这些房源随时可以开售，货源量大大增加。不像期房，需等工程节点达到预售标准了才能申领其中一幢或某几幢。
对开发商也一样，能免去不少口舌之争。期房交付，业主维权事件，听得太多了。现在甚至夸张到，楼盘还没交付就有一大批业主在维权。
既然是现房销售，买房子前看过小区整体品质，意味着购房者是认可才下单，也能避免日后不必要的维权。
同时它也是一把双刃剑。
对开发商而言，现房销售意味着资金占用时间拉长，财务利息成本增加；再则，以前华丽的示范区将无法再作为销售利器，更考验开发商打造产品的实力。
毕竟，只要是商品，就会存在卖家秀跟买家秀的差别。
对购房者也是一样。2-3年时间，足够让产品更新迭代一轮。
而且房企多增加的一到两年的财务成本，多少会转嫁到售价上，到*后还是购房者买单。若是现房项目，售价未能突破板块限价，房企明摆着亏损，你一样要担心这房子质量好不好。
但不论“现房销售”如何，有一点得肯定：它是杭州房地产发展史上的一大进步。
附：杭州30个需现房销售地块信息
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