不得不看的2019年楼市预测深度分析

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-12-13 12:59:58

　　不得不看的2019年楼市预测深度分析，看完你或许心里有数了。

　　2019年中国楼市的走向会如何？《中国住房宏观调控报告》认为，整体来看，2018年我国住房市场处于一个转型期，将会从过去20年的住房高速增长期转变到波动式增长和区域性增长并存的阶段。接下去的2019年中国楼市预测分析是来自于某研究中心一位专家的判断，以下内容仅供参考。

　　1 形势变化

　　高价房堰塞湖现象开始缓解，成都已经把过去的高价房慢慢放出来了，两个半月前已经行政性限价默许取消了。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。现在北京、上海限价已经有一点点放松，但是要管控速度，不让高价盘一下放出来，北京、上海太敏感。

星南站

萧山27000元/平米

小户型，投资地产。loft

优惠专车免费接送团购报名享更多优惠

拨号立享优惠

悠隐南山

其他22000元/平米

品牌地产，低密居所

拨号立享优惠

　　2 调控方向

　　【一城一策，不会中央发文件了】。中央的长效机制方案已经研究完了。

　　未来主要调控方式：

　　（1）中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开。

　　（2）春节前，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市，调控下放到市一级政府，【中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施】。*比例，中央给个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他的限购限贷政策和利率优惠，地方自主决定，不做窗口指导，【需要放松还是加紧政策，取决于各地情况】。

　　3 长效机制

　　长效调控管理机制，一套考核机制。后需要做金融土地税收的制度建设，中央*关心的是数据要联网，税财公安联网系统。

　　4 长期方向

　　广东之前传的取消预售制试点可能还是长期方向，但短期阻力很大就不会做了，现在房地产被宏观经济绑架了，成为了调控工具，过去的房地产政策没有独立性，这次担心调控权限归还到地方了，还是会丧失政策独立性，还是比较难。

　　5 调控目标

　　【主旋律是稳定房价】，不让涨也不允许跌。从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。

　　基础性制度，按政策在推，明年上半年的政策，还要取决于明年上半年的宏观经济形势。中央层面的基础性制度和监测，很复杂。

　　6 房地产税

　　按照预期的节奏在推，会更快一些（两会前）。中央立法，地方细则，人均扣抵面积。现在还有很多问题没有理顺。一读的意见，预计【不会有很大震惊，豁免的空间很大】。还是那个原则，不会损害80%的人。核心指标，扣减面积，评估价，以省为单位，税率税基由地方定。

　　能收多少？财政部按照全国平均预算过，和土地出让金相比，就是零头。整体原则：个人总体税负不变，减交易环节的税。

　　7 三四线城市

　　明年担心三四线断崖式下降，经济形势变化，现在放开了，但三四线销售还是下降很多。去年有些大开发商赚了很多韭菜的钱。

　　接下来3-4个月是*关键的时候，半年会把堰塞湖放完，会把真实的房价放出来。

　　中央只管22个大中城市。也要防止地方出于经济压力，大幅放松。三四线不在中央的监测名单中，有些城市肯定会出问题。

　　8 首套房认定

　　【未来可能全国统一，只认房不认贷】，一二线城市未来主要都是置换型需求，原来认房认贷的认定规则有不合理性。

2019年楼市预测.png

　　9 参考指标

　　新房和二手房两个指标都要，二手房指标相对宽松一点。

　　（1）中央对地方考核：过去是月度考核，未来可能也是月季年都要监测考核。

　　（2）底线：房价不能打压，也不能刺激，多推共有产权房，搞租赁市场。

　　10棚改任务

　　国务院三年1500w的目标，18年608w套，山东一个省棚改占10几，对货币化比例有限制，对【棚改的量，明年会大幅度缩减】，主要原因是中央的政策+地方的隐形债务。

　　11投资增速

　　中央对于房地产投资增速容忍度：【明年5%-6%可能是政治上的底线】。房地产投资增速跌到5%，固投增速就稳不住了，现在的增速在8-9%。

　　12对冲方向

　　【增加一二线城市的投资，土地供给】。现在的情况是减少供应，控制人口。一线城市，可以增加政策性住房。

　　13 企业融资

　　【*紧的时候已经过去了】，中央的地方政府考核指标里面，预警监测指标，如新增个贷存量房贷余额占比等。

　　（1）企业债：以前很少有民企，今年有两家。

　　（2）公司债：证监会，之前调整得很紧，也有放松迹象。

　　（3）中期票据：限制不大。

　　（4）再融资：不太容易放开。

　　14 *担心

　　过去两年家庭债务快速攀升，近3年增加的幅度，是*的，已经影响到消费了。个人去杠杆是重点，严格控制消费贷，在银行中消费贷新增占比降低得很快。

不得不看的2019年楼市预测深度分析

推荐楼盘

万城杭宁府