房地产经济学：买房买亏了的人都不会这3道算术题

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-04-01 17:45:14

楼女士身边不乏爱喝酒的伴侣，喝酒今后是没有办保持理性的，*坏的环境即是说错话，做错事，第2天又是一条英雄。但很多人不喝酒，也无保持理性，尤其是在买房的时辰。很多人在买房的时辰会有一种惊愕心理，郁闷房价越来越贵，也不管买入点是否是合适，都想焦心着入手一套。没买房的盼着房价跌，已经买着的但愿房价涨。其实，买房就像是做数学题，题面上会有很多误导你的‘无效信息’，万万别堕入思维逻辑和数量关系的圈套。

本文节选自《房地产经济学 ABC》

文 / 陈淮

冯仑风马牛

先来看一道似乎毫有关系的脑子急转弯。

新西兰有次求职口试，考官出了个数学题，曾难倒了一求职者。这个问题是如许的有3个人去酒店投宿，酒店的就事生说，三人世一早晨的价钱是 30 元。因而这三个人‘ AA 制’，每人拿出了 10 元，算计 30 元交了房钱。就事生把钱交给酒店老板时，老板说*折扣，三人世的价钱只需 25 元。但就事生并未把多收的5 元所有退给主人，而是本身静静藏起了 2 元，只把剩下的 3 元钱退给了那三个人，也即是每人退 1 元。成绩就出在这里了。三个主人每人掏了 10 元，又退回 1 元，也即是说每人只出了 9 元钱，一共付了 27 元，加上就事生私自藏起的 2 元，这才29元啊。现在主人拿出的可是 30 元，那么，还有 1 元钱到哪儿去了？

这其实算不上一个数学题，*多只可是个‘脑子急转弯’。谜底很简单，三位主人算计所花的 27 元中，其实已经包括了就事生私藏的 2 元。这 27 元加上被退还的 3 元，不即是 30 元吗？很多求职者的思路被考官‘牵着鼻走’了，顺着考官有意树立的谬误思路，你不管若何也想不出那 1元现实去了那里。

别认为这类成绩只是文娱小先生的，在之前几日前，我们很多媒介都被一个有关房子的近似问题弄糊涂了。岂但本身糊涂，还焦炙万分地去告诉读者，内心不安地去就教、采访大师。

什么成绩呢？有人说，现在中国城市中大都是独生后世家庭，家庭布局呈现为人们所说的‘4、2、一’形态，即一对中年配头要面临四位上辈老人，一个独生后世。假如这个独生后世要结婚时小两口再买 1 套住宅，那这个小两口姻亲两边的家庭一共能够会拥有七套住宅。这很轻易计较，假定三代人都有本身的住宅，那么男方和和女方的爷爷奶奶、姥姥姥爷各拥有 1 套住宅，这即是 4 套住宅两边父母再各有 1 套住宅，这一共即是 6 套住宅了假如再加上小两口的那 1 套，将来这里外 7 套住宅*终都要落到均为独生后世的小两口手里，那时中国城镇的住宅岂不是要大地面丰裕出来了吗？

别认为我在编故事。大家可查查，我们的很多官员、学者也都对此捕风捉影捕捉，并以此循循善诱年轻人们，甭焦心买房子，很快中国城市中的房子将多得卖不出去。

成本高度集结的城市成为人们移居优选

其实，这个成绩和那个‘1 元钱到哪去了’的新西兰考题属于自一类，都是堕入了思维逻辑的圈套。在一个家庭中，简直有能够呈现孙辈前后要担当到 6 套房子的环境。但把这个局部的现象缩小到所有，则完全荒诞。为什么呢？简单说吧，到 2020 年，中国城镇生齿将达 8.5 亿人，合 2.8 亿到 2.9 亿个家庭。那时中国城镇的家庭总数将比现在至少要增添 8000 万个！局部的‘家庭总数削减’和整体的‘家庭总数增添’，哪个才是说明中国将来城镇住宅供求关系的按照？生怕谜底不问可知。

在思虑房地产成绩时，我们经常会碰到近似的、在数量关系上把人‘忽悠’糊涂了的成绩。再给大家举两个例子。

一个例子是，某开发商为了压服购房人，证明买房在*意义上若何划算，特意举出很多国际大城市房价在持久过程的上升数据。开发商引用的数据对谬误呢？很对。开发商没造假。比方，某振奋国度特大城市的房价能够在之前 100 日前上升了 100 倍，这确有历史数据可以证明。但人们经常忽略的一点是，这个城市的房价在前 50 日前上升了 50 倍，后 50 年其实只上升了 1 倍！假如一笔*在 50 日前能力增进1倍，那这个*不管若何都不克不及算是一个划算的*。

再一个例子是，假如把某城市的房价在将来 10 年、20 年基至更万古间内的变化轨迹画在一张以年份为横轴、以价钱为纵轴的坐标图上，假如这个轨迹是一条毫无稳定的向右上角上升的 45 度直线，也即是说，这个城市的房价一直只涨不跌，那*这个城市的住宅一定划算吗？

看懂房价之前，你得学会读懂民气

你能够一定料到，不一定划算。因为这条直线意味着，这个城市的房价上升速度在向着趋势于零的偏向逐年下降！事理不复杂。假命名列前茅年的房价是 10000 元一平方米，上升 1000 元时，上升速度是每一年 10%；但第2年房价已经是 11000 元一平方米，再上升 1000 元，上升速度可就降低到 9% 了。以此类推，较着，跟着基数的不竭增大，这个城市的房价上升速度一定是逐年下降的。

较后格外给年轻人一个忠言。其实也不克不及算是忠言，只是一个简单的经济学事理。凡是言之凿凿展望房价的，十有是江湖术士。此类高人假如真有那么大的力，何不就此发家，或者直接把展望卖给大*机构要个大价钱呢？其实，假如一定要展望，你本身也能办到。当你周围简直所有人都孔殷地问‘房价什么时辰降’的时辰，房价生怕是很难降下去的，因为有太多的人正憋着买房子呢；当你周边的人更关心什么时辰房价涨的时辰，房价才果然会降呢，因为这时辰卖房子的商场力量已经远跨越买房子的商场力量了。

归正，信不信由你吧。