村股份公司筹房 29栋“农人房”变身

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-03-26 18:05:55

历经一年多的革新，深圳福田区水围村的29栋住户统建楼（俗称“农人房”）有了新名——水围柠盟人才公寓。原本脏乱差、存留严重消防保障隐患的“农人房”，现在酿成了芳华时髦、相对保障的长租公寓。革新而成的504套公寓，以人才住宅的形式面向区内核心企业和机关配租。

出资、国企革新、村股份筹房，政企村三方合力，试探出了一条城中村归纳综合修理的新路子，将“农人房”革新为长租公寓，岂但为处理历史遗留住去的“农人房”消防保障成绩供应了新思路，也为筹集保障性住宅供应了新前导发轫。

“农人房”富丽变身人才公寓

走进水围柠盟人才公寓，除较窄的楼间距还在提醒着记者这里曾是“城中村”外，已找不到“农人房”的痕迹。鲜艳的橙色、绿色、、蓝色……让这29栋楼在水围村非分格外显眼。

水围柠盟人才公寓总建筑面积约15472平方米，公有504套公寓，户型部署矫捷，面积从16.5至32.5平方米不等。每户公寓均带有卫生间，配套根基的家具与电器。楼与楼之间加建的空中连廊，将29栋楼连成了一个整体，新装的7台电梯，让人省去了爬楼的疲钝。

深圳市属国企深业集团有限（简称“深业集团”）的手下深业置地有限（简称“深业置地”）负责水围柠盟人才公寓革新和运营。该项目也是深业集团长租公寓商场机关中头个插手运营的项目。

深业集团认为，对于长租公寓这平性命周期长、任事器械广的产品来说，发展商的开发能力当然主要，但要保证矜持项方针耐久稳健发展，更主要的是后期壮大而持续的运营管理能力。

为了给租户更好的感触传染，深业置地在运营任事上有很多贴心部署。公寓任事以自助、共享、社交为特色，租户可以在公寓APP内一键预约房间洁净、搬场、家电维修、衣服干洗等有偿任事。公寓还配备多种公共流动空间，包含社区客厅、社区厨房、餐厅、健身房、茶社、阅读室、洗衣房等，还供应雨伞、打印机、洗衣机等共享装备。此外，公寓管理团队还会按期机关各类社区流动，为初来深圳的青年先生与人才营建一个“家”的空气。

记者从深圳市福田区住宅和建设局体味到，现在水围柠盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商业局部革新完成后，租户即可入住。

水围柠盟人才公寓是头个纳入住宅保障系统的城中村革新项目，也是政企村三方合力试探城中村革新新形式的试点项目。

2016年，福田区连络人才住宅建设需要，连络深业集团与深圳市水围实业股份有限（原水围村集体经济继受单位，简称“水围股份”），对水围村29栋“农人房”进行整租革新。商业局部由水围股份负责革新；住宅局部由深业集团同一贯水围股份承租，革新后出租给福田区动作人才公寓使用。

水围股份以约73元/㎡的平均价钱租借29栋农人房，房钱每两年递加6%，并在根基未涨价的环境下，转租给深业。深业对房屋进行革新后，以150元/㎡的价钱租给福田区。福田区则以75元/㎡的价钱对外配租。

据深业置地副总司理蒋朝晖介绍，所有革新项目深业共插手4000万元，可运营8年。据估算，项目预计出现小幅吃亏。“这是试点项目，要紧是试探形式。这是国有企业该当承担的责任。但将来再做这典型项目，还是要保持盈利。”

水围股份总司理庄安佳说：“此次革新，保证了村民好处，但让利很多。住宅局部，转租给深业，没有赚差价。商业革新局部还在进行，欠安说能赚多少。今后再改，要地保障的好处。”

实际上，这一形式中，革新费用根基由承担，每平方米向深业付出150元房钱，但对外租给人才仅收75元房钱，相当于每平方米津贴75元，动作筹集人才住宅和修理消防保障隐患的成本。

记者采访发现，政企村三方合力打造的城中村革新新形式得以落地，源于其很好地对接了筹建保障房和修理消防保障隐患、村股份提拔社区环境、深业集团机关长租公寓商场三方面的需要。

国企加速机关长租公寓商场

深业集团动作深圳市属国企，2016年就与深圳市住宅和建设局等多个局部派合倡议了“青年房卡贪图”，旨在切磋新景象下“企业出资-洽购-专项财产扶持”的新式青年人才栖身保障形式，援助高校毕业生处理就业初期（一至三年）栖身困难。而“柠盟”是深业集团为落实推动“青年房卡贪图”而打造的自立运营青年公寓品牌。

以“青年房卡贪图”为契机，深业集团迈出了长租公寓产品的试探之路，对鼎力发起的“租售同权”轨制进行了深切思虑和实践。2017年底，深业集团进行了长租公寓产品分享会，并公布了深业“柠盟”“有居”“上居”“颐居”四大长租公寓产品线。

深业“柠盟”夸大年轻、共享、会聚，多以小户型为主，部署立异，供应的共享空间；深业“有居”夸大青年、个性和品质，其合营特点即是交通便当、配套完美，主打杰作部署，户型面积更大，涵盖面更广，配以殷勤的增值任事，温馨的社交空间与共享办公空间；深业“上居”夸大精英、品味、居家；深业“颐居”夸大适老、颐养，定位于借助各式化而有针对性的疗养任事、更人道化而充满关怀的生涯任事，供应令栖身者身心温馨的适老任事型产品。

现在，深业集团四大长租公寓产品线已有10个项目，此中水围柠盟人才公寓是*早*先运营的项目，项目将陆续插手运营，*晚的将于2023年插手运营。项目聚焦深港两城，要紧集结在深圳市罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界。停止现在，深业集团对长租公寓的机关合计跨越一万间，总建筑面积约37万平方米。

深业集团副总裁董方认为，深圳要保持具有全球作用力的国际科技立异*城市地位，需要络绎不停地吸收各类高本质人才来深圳安家*。这是深圳众多中小型科创企业得以振奋发展的枢纽。“按照企业反映，应届毕业生来深切职后的名列前茅年已经成为流动性较大的一年。一个主要原因是刚毕业的年轻人薪水不高，要拿出一半的薪水租房。”

他说，将来，深业集团将继续经过与合作建设人才房，同时采用合适的矜持财产、新开发项目等建设长租公寓。并且，深业集团将连络城市*存量空间的不合形态和类别，继续富厚和拓展长租公寓的产品系统和任事系统，继续革新大租借时代对长租公寓的界说。

试探城中村管理新路子

革新的这29栋水围村“农人房”，建于2000年前，属于“农村城市化历史遗留违建筑”，存留消防保障隐患。

水围股份名望董事长庄伟才说，消防隐患一向是和住户的一个芥蒂。“水围村有300多栋‘农人房’，（上世纪）80年代初*先陆续建起来的，不相符现在的消防请求。”“这些房子都是现在‘村民’一家一栋自己建起来的，自己招租、自己管理，很紊乱，消防治安环境很难尺度。”“我们但愿经过革新提拔社区的档次，带头社区的发展。”

记者看到，革新后的水围柠盟人才公寓，消防举措措施较为完整，楼道内有消防栓，房间里有烟雾探测器，加建的空中连廊可用作告急涣散通道……

蒋朝晖告诉记者，此次革新核心完美消防、安防、监控、供电、供水、供气等基本举措措施，从头铺设房屋内部管线，增添烟感、灭火器等消防装备，提拔了城中村保障系数。

深圳市福田区住宅和建设局副局长说：“城中村是多年存留的既有实际。既然拆不了，就有责任去改变保障隐患凸起的近况。能上的保障方式都上，全力防止发生严重保障变乱。”“修理保障隐患，多插手点是值得的。革新，对于‘原村民’而言，保证了原有好处，而不是无限扩大了他们的好处。”

“现在从村民手里租房子是很难的，一家一家去谈的，村民对（村）股份（革新环境的想）没有信念。（水围柠盟人才公寓）项目做完后，很多村民看了也想要纳入这个革新。”庄伟才说。

数据显现，深圳农村城市化历史遗留违建筑合计达37.74万栋，占深圳建筑物总栋数的比重跨越一半。

深圳市住宅研究会会长陈蔼贫说：“‘农人房’是在格外历史历程中发生的格外历史产品，曾为深圳的发展做出过严重供献，房钱昂贵，至今仍是很多年轻人来深圳的名列前茅落脚点。”

但是城中村脏乱差、消防保障隐患多，也需修理。实际上，多年来深圳陆续过量次历史遗留违建筑的措置定见，但绝大多数未获得原村民的否认，城中村革新大多以地产商主宰的撤除重建体式格局推动。但是，跟着房价的爬升，撤除重建越来越难，“农人房”存量难以仅靠商场化革新消化。

因为保障房筹集建设压力大，深圳早就在《住宅建设规划2012年度实施贪图》中提出，“试点以整体租借体式格局将原农村集体经济机关集资房、城中村村民自建房纳入保障性住宅有效供给渠道”。

“十三五”时代，深圳需新筹集建设保障性住宅和人才住宅40万套。但是，因为地盘空间严重不足，房源筹集难度极大。

2016年，深圳《对于完美人才住宅轨制的几何方式》，提出“十三五”时代，市、区可在保证保障的前提下，经过充公、租借、征收历史遗留建筑等体式格局筹集很多于8万套人才住宅。

此次，水围村的整理，实际上并没有改变“农人房”的产权不清、性质不明的近况，但在很大水平上前进了栖身保障和拓宽了人才住宅筹集渠道。

深圳市住宅和建设局住宅规划与建设处处长陈叶军说：“现在深圳没有什么地了，城中村革新是个（筹集保障房和人才住宅）对照靠得住的渠道。”

陈蔼贫认为，水围村的革新，为处理有重大存量的“历史遗留成绩”供应了新路子，有好处慢慢消化存量。