房产税果然能降房价吗？长远看二者正相关

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-03-16 18:30:14

房产税果然能降房价吗？

时代，‘房产税’成了热词，赓续被刷屏。民众*关心的几个成绩是，‘征收房产税对“我”有坏处吗？’、‘房产税什么时刻开征？’、‘房产税果然能按捺房价上升吗？’、‘房产税来了，房子还能买吗？’…．．．当然，在房产税正式践诺之前，这些成绩都没有尺度谜底。楼女士翻了一些书籍资料，试图在里面找到解答。刚好在冯叔办公室的书架上找到这本《房地产经济学 ABC》，此中对‘房产税现实是什么’做了如许的注释。

冯仑风马牛

本文节选自《房地产经济学 ABC》

文 / 陈淮

2011 年头起，上海、重庆离别入手下手了房产税试点。在此前后，对此给予高度关切，各类‘解析’满天飞。一些媒介热炒，说‘房产税是按捺高房价的“杀手锏”’，很多人也确实寄停顿于房产税成为调控房价的‘利器’。

把房产税说成是调控房价的对象，这个说其实不正确。房产税的性质是什么？是工业税，或者叫财产税。有财产就要征税，这在各国皆然。但从来没有听说哪个国度是用此税种来调控房价的。在 2008 - 2009 年世界金融危机中，美国经济在‘次贷危机’、‘两房危机’后陷人严重低迷。但即使如斯，有谁听说奥巴马用减免不动产税来经济了吗？

房产税对房价有没有作用作用呢？一定有。从短工夫看，一方面因为房产税的开征，一些手握多套房子的人因为持有成本的上升，能够会把闲置的房子推向商场。也即是说，商场的供给会因为闲置的存量房加人而增添。另外一方面，房产税也使一些原筹办买大房子的人顾及将来耐久纳税的承当而改成采用较小的房子，由此而来，商场需要会相对缩小。供求关系的这类变更，当然会反映到房价中。但即使如斯，我们也仍要清晰无误地夸大，房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收财产税，这是一项耐久的轨制建设。一朝开征，将来不管房价的凹凸涨落，这项税都将存留住去。

财产税是商场经济下必不可少的一项税种。有财产就要征税，我国很多人对此感应不解。这不奇异。因为退回 30 年，我们这个国度中简直所有人都是‘无产者’，家家都只靠得住工资吃饭。那时，这个的根柢轨制是公有制，简直所有能叫做‘财产’的工业只要一个所有者，那即是国度，或者叫做。当全所有人都是‘现挣现吃’一族，每月的工资*多只可维持温饱时，是没再向个人征收所有税的。

跟着改革开放的发展和人们收入水平的前进，大大都人的收入能够实现‘衣食有余’了，就能够针对‘有余’的收入部门，向那些收入跨越一定水平的人征收个人所得税了。假如这个‘有余’的部门赓续增大，大大都人都可以到银行存钱了，也即是说，人们入手下手拥有金产了，就能够针对金产征收利钱税，利钱税本质上即是财产税。又发展了，相当一部门人不单拥有金产，并且可以拥有不动产了，就能够针对不动产这类财产征收房产税。

房产税不是用来调控房价的，那这项税的作用是什么呢？从我国的实际情形看，房产税的本能机能，或者说作用，要紧是几个方面。

一是前进存量成本的使用效率。我国城镇现在缺房子吗？也缺也不缺。说缺，是因为从长远看，我们的城镇住宅总量还远不克不及知足周全小康的栖身水平宁城镇化发展的请求。说不缺，我们也看到，在之前十余年的住宅建设中，相当一批住宅被人‘雪藏’和奇货可居，被闲置的存量住宅和赓续发生的投契、*性需要不单形成很大的成本浪掷，并且加重了商场的供求抵触和商场风险。这类情形是不服常的。

即是在远比我们收入水平高的发家国度，除比尔盖茨那样的富豪，很少会有人会超越本身的实际栖身需要买房，或者买了房子既不自住也不出租，耐久空置在何处。在美国，别说超越自住需要的‘二套房’一定会设租出去取利，即是自家实际栖身的房子中有余暇的睡房，他们也一定会想方设租出去。很多有过在美留学履历的人都测验测验过这类住到美国人家里面的‘ Live in ’租借体式格局。当然，中美文化还是有一定差异的。这类房主和佃农合住在一套房子中的租借体式格局，很多中国的房主生怕不容易接收。房产税的名列前茅个本能机能，即是经过对持有关节征税的体式格局，把那些闲置的存量成本带动到商场中，以此促进存量成本的优化配置，前进成本的使用效率。

二是调整和处所的财税关系。这一条在我国现阶段具有很强的实际意义和迫切性。之前这些年，人们对处所凭借‘卖地’收入的‘地盘财政’现象多有反扑，认为处所是赓续推境地价，从而招致房价猛涨的‘推手’。

那儿那边所为什么要热衷于推境地价呢？因为现有税种树立，和和处所的税收分红比率下，处所的钱远不够花。现在和处所之间的税收分拨款式还是 1994 年‘分税制’改革时一定的。在这个款式下，处所的经常性收入*多只可知足日常的经常性支出，用于推动城化、*根柢举措措施和建树和完美保障系统的支出没有响应的税收来历。

土拍收入是处所财政收入主力

那付与处所的挖地铁、建设城市公共举措措施、建设保障房、测验测验城市全民疗养保障等任务的钱从那里来？处所只可凭借税外收入，即是卖地。这个成绩多年前就已经暴显露来了。前些年一些处所提出的所谓‘经营城市’，其实即是凭借城市的地盘增值收入来知足发展需要的思路。

那儿那边所用于处所长远发展的插手该当从那里来钱呢？在国际上，这个成绩早就有清晰谜底。一靠发市政债。开、世博会得修地铁，那就发行 30 年期、50 年期，至 70 年期的市政债券。只需‘贴息’，就能够在很短工夫内筹集起巨额的建设成本。二靠对不动产征税。按照国际经验，在简直所有国度或地区，对不动产持有关节征收的税都是处所税，并且这个税种平常是处所的要紧收入来历。‘又要马儿跑，又要马儿不吃草’，那是无论若何也办不到的。

这里还需要额外夸大一点。从长远看，房产税与房价实际上是一种正的关系。处所收了不动产税干什么呢？用于改良城市根柢举措措施和老公民(69.770, 3.71, 5.62%)的栖身情形，供应更好的保障。这些工作做好了，本地的房价当然就会上升。地铁通了，绿地多了，配套举措措施更完美了，房价能不涨吗？房价上升，处所就能够够征收的不动产税。因为各国的不动产税和我国现在试点的房产税有个共同点，都是从价计征的。处地点如许一个轮回中，自然乐于赓续改良城市的情形和根柢举措措施，前进城市的竞赛力。

前进城市的竞赛力，也有好处前进房价

三是推动成本节俭。从本质上说，房产税的目的其实还不是想方设让多收钱。因为这个税种树立一定要有一个显露激劝性、呵护性、按捺性和处分性的税率。对节能省地、在合理需要限制内的财产一定得测验测验激劝性、呵护性的税率，不征或只意味性地征税。对过度据有成本一定会测验测验按捺性税率，对*性住宅则给与处分性税率。这是一个在所有国度都通行的原则。毫不会为了多收税而去激劝人们无节制地买大房子、好房子；差异，税率树立一定是经过折扣税率去激劝人们栖身节俭成本、与情形友爱、分享社区共享成本的住宅。

当然，现在在房产税征收上还有很多的理论性、律性成绩尚待前进索求、处理。巨匠能否关切到，我们上述对于房产税性质的计议顶用了两个概念，一个叫‘工业税’，一个叫‘财产税’。

房产税落地前还有很多理论成绩需要切磋

为什么用了两个概念呢？因为这里面有个值得深究的理论成绩。针对公民的工业所征税种统称为工业税。没有工业自然不消交纳工业税。把房产税的性质界说为工业税没错。但工业税的征收有个特点，这个工业得增值了才干征税，并且只可针对增值的部门征税。比方，人们经过合收人获得一笔现金，不克不及对这笔放在家里的现金再征税。因为这些钱是人们交纳了个人所得税后的‘税后’收人。再征，即是频频征税了。但是假如人们把钱存到银行，谋渔利钱收人，则可经过利钱税的体式格局对这笔工业征税。既然只可在工业增值时才干征收工业税，这个税种其实就该当叫做财产税。我们此前曾说过，能够带来*的工业就叫做财产。

但把房产税叫做财产税又会带来新的成绩。住宅增值，其实只是房子所占用的地盘增值了，房子只要越住越旧，只要折旧，其本身如何会增值呢？增值的只要房子下面的地盘。在中国，地盘的所有者是谁呢？是。也即是说，房产税正本该当向真实增值的地盘这类原因的所有者征，也即是向征收啊。

这个成绩是我国独有的一个成绩。因为只要我国，城市住宅用地是‘租’而不是‘买’的。现在，很多学者正在力图为如许一个抵触现象找出合理注释。其实，我国房产税试点的理论根柢中还有很多柔弱虚弱关节。我们也得否认，很多轨制前进是无事先部署出浑然一体的计划的，只可先做起来，有成绩再在实践中完美。现在之所所以试点，即是因为还有很多不一定的成绩需要进一步索求、处理。